政府不讓地價跌，房價怎麼可能跌

紅色子房語錄：地價不跌，房價下跌有限。

跑車疾駛在台中74號快速道路上，高架道路兩旁閃過一棟棟新建中的住宅大樓，好友J是中部某建商第二代，一邊握著方向盤享受低吼的引擎震撼，一邊如數家珍地跟我分享中部建商的近期發展與各家推案特色。

「最近台中市重劃區的抵費地大量標售，台中市政府屢屢創高價標出。雖說市政府大賺，但土地價格越來越高，叫建商怎麼可能調降房價？」J抱怨說。我笑而不答，這其實就是政府打房存在的矛盾。

J接著說：「上次去逢甲商圈，為了整合基地，跟地主買了兩戶屋齡 30年以上的老公寓，居然每坪還要價三十多萬，幾乎跟台中某些地區新成屋價格一樣，更是誇張。」

「是因為那邊土地太貴了。」我說。

「如果土地太貴，造成連30年的老屋都降價有限，這跟建商黑不黑心，沒有什麼關係吧？」J幽幽地說。

曾經閱讀過紅色子房房價的組成基礎一文的朋友，就知道房價的組成，是包含「土地價格」與「建物價格」。土地價格會變化，建物價格正常是依結構材質逐年折舊，越來越低。因此，超過30年的老屋，其建物價格成分佔其實際價格的比例，貢獻度大概不超過10%。也就是說，如果30年老屋的房價單價還是很高，在建物殘值極低的情況下，背後意義就是它的土地持分價格太高了。

從這邊也可以觀察分析出，如果地價不跌，房價下跌的可能空間。

因此，紅色子房用Yam房價網 http://price.yam.com 的Google分析工具，挑選六大都會的熱門交易地區，依照實價登錄資料，篩選屋齡在30年以上的住宅類「大樓、公寓、華夏、套房」，顯示出的房價單價分佈如下。

台北市中山區是近兩年的交易熱區冠軍，分析其區內的30年屋齡老屋，普遍看來平均都還有五、六字頭的水準。由此推算屋齡在10、20年以內的房子，倘若地價不跌，房價再怎麼調整降價，價格是不是還有七字頭以上的支撐力呢？

許多朋友喜歡住在中和，過了一座橋就能享受臺北市的生活，其歷史悠久的發展機能也較板橋、新莊、淡水等地成熟許多。若分析中和區的30年老屋，普遍看來平均還有四、五字頭的水準。那麼，比較新北市週邊新興發展地區，屋齡在10、20年以內的房子，房價有可能跌到哪裡去呢？

桃園市算是桃園縣的高價區域，近年從雙北市來移居到桃園的民眾越來越多。簡單分析桃園市的30年老屋，普遍大概都是落在一字頭的水準。但是這也出現一個訊息：再怎麼便宜的新成屋建案，恐怕都得要二、三字頭起跳了。

台中市熱門的西屯區，坦白說老房子還不算太多，同時台中市遍地有許多期重劃區正如火如荼地新建中，相信願意買30年老屋的人應該不多。但是分析台中市西屯區的30年老屋行情，除非是在兵家必爭的逢甲熱門商圈，普遍也都是落在一字頭的水準。但這也跟桃園一樣出現訊息：再怎麼便宜降價的新成屋建案，恐怕都得要二、三字頭起跳。

台南市算是六大都會區內，30年老屋出現令人喜悅的個位數行情，同時加上俱歷史文化的城市空間特色，許多人與文創工作者配合改建市區老房子，或者選擇安平、永康等地區陸陸續續發展的透天社區，但由於房價一直相對偏低，評估台南市的房市受到全國市場波動的影響不大，應該沒有太大跌價空間。

高雄市三民區算是發展成熟的區域，30年以上的老屋不少，大概單價都是落在一字頭的水準。因此，也許10年中古屋落在二字頭，新成屋至少三字頭，都可能算是合理價格。

以上的分析，都建立在「地價不跌」的假設下，所推算出可能的房價「地板價」行情。

因為，依照內政部地政司所發佈的全國地價指數趨勢圖，我們都會區的地價走勢仍然是持續成長的。加上各縣市政府持續高價標售地上權、市地重劃抵費地等，（政府也希望標高價格，增加市庫收入），短期內似乎看不出都會區土地跌價的趨勢。

如果有一天，地價真的反轉崩跌了，是否會落入像日本一樣，從平成2年（西元1990年）起地價持續下跌，即使GDP持續努力維持水準，但過了二十年，地價走勢才出現觸底反彈的契機？

這樣的結果，應該也不是大家所樂見的。

[快速結論]

隨著升息疑慮及房價所得比創新高，許多買家都認為今年房市已經出現「屋頂價」，也有許多學者專家鼓勵買方用力「砍價」。

但是即使「砍」到見骨，依照市場機制，還是會出現所謂的「地板價」。

從建物殘值最低的30年以上老屋實價登錄行情，逐步向上比較，也許可以看出端倪。

還想要有降價空間？下一步關鍵就在於「地價」走勢。

至於政府願不願意讓土地跌價，問問財政部國產署、各縣市財政局就知道。

作者簡介_幣圖誌Bituzi