紅色子房語錄:地價不跌,房價下跌有限。

跑車疾駛在台中74號快速道路上,高架道路兩旁閃過一棟棟新建中的住宅大樓,好友J是中部某建商第二代,一邊握著方向盤享受低吼的引擎震撼,一邊如數家珍地跟我分享中部建商的近期發展與各家推案特色。

「最近台中市重劃區的抵費地大量標售,台中市政府屢屢創高價標出。雖說市政府大賺,但土地價格越來越高,叫建商怎麼可能調降房價?」J抱怨說。我笑而不答,這其實就是政府打房存在的矛盾。

J接著說:「上次去逢甲商圈,為了整合基地,跟地主買了兩戶屋齡 30年以上的老公寓,居然每坪還要價三十多萬,幾乎跟台中某些地區新成屋價格一樣,更是誇張。」

「是因為那邊土地太貴了。」我說。

「如果土地太貴,造成連30年的老屋都降價有限,這跟建商黑不黑心,沒有什麼關係吧?」J幽幽地說。

曾經閱讀過紅色子房房價的組成基礎一文的朋友,就知道房價的組成,是包含「土地價格」與「建物價格」。土地價格會變化,建物價格正常是依結構材質逐年折舊,越來越低。因此,超過30年的老屋,其建物價格成分佔其實際價格的比例,貢獻度大概不超過10%。也就是說,如果30年老屋的房價單價還是很高,在建物殘值極低的情況下,背後意義就是它的土地持分價格太高了。

從這邊也可以觀察分析出,如果地價不跌,房價下跌的可能空間。

因此,紅色子房用Yam房價網 http://price.yam.com 的Google分析工具,挑選六大都會的熱門交易地區,依照實價登錄資料,篩選屋齡在30年以上的住宅類「大樓、公寓、華夏、套房」,顯示出的房價單價分佈如下。

政府不讓地價跌,房價怎麼可能跌
▲台北市中山區

台北市中山區是近兩年的交易熱區冠軍,分析其區內的30年屋齡老屋,普遍看來平均都還有五、六字頭的水準。由此推算屋齡在10、20年以內的房子,倘若地價不跌,房價再怎麼調整降價,價格是不是還有七字頭以上的支撐力呢?