我非常鼓勵首購族群買屋要從中古屋下手,公設比愈低愈好,年輕一點的可以買老公寓,40 歲以上就買中古的7樓或是12 樓電梯華廈,公設比絕對比新成屋或是屋齡在20 年以下的社區大樓還要來得低許多。以坪數40坪為例,公設比少個10%,室內坪數就可以多出4坪,等於是多賺到一間房間。不過,在考慮買中古屋時,並不是愈舊、愈便宜愈好,以下歸納出一些心法,是我經手買賣房子超過1,000 間的心得,提供給大家參考。

心法1》屋齡勿超過45年

一般銀行在評估房屋貸款,除了參考房屋坐落地段與申請人的信用狀況與還款能力外,還會依循兩個原則:

原則1:屋齡+貸款年限≦ 65
原則2:申請人年齡+貸款年限≦ 75

在以前房價沒那麼高的年代,原本實際屋齡與貸款年限加總起來的上限是50,後來因為都市更新、老屋重建的推行並不是那麼順利,大型行庫才有達成共識,逐步放寬到現在的65。換句話說,若房貸貸款年期為20年的話,屋齡就不能超過45年,否則銀行就不會審核通過,要求將房貸縮短為15年,讓還款壓力變得更沉重。因此,屋齡一旦超過45年的老房子就不要考慮了,即使很便宜,自住族也不要碰。因為屋況老舊,還要再多估一筆修繕成本,至少屋內的水管、電線等管線都要重新拉過,一般預估以房價的10%來作為修繕成本,總價800萬元的房子,重拉管線、裝潢、抓漏等成本就要抓80萬元,等於是購屋預算要拉高到880萬元。台北市這種屋齡老舊的房子還是很多,尤其像是大同區的老公寓。除非你是投資置產族,非自住需求,而是買來賺增值財的就可以考慮。像我自己2012年在大同區透過法拍管道買進兩間屋齡42 年的老公寓,因為我房屋貸款只申請15年期,等過兩年就打算獲利了結,這種房子,若是投資、非自住需求的人就可以考慮。該如何評斷自己適合買多少屋齡以下的房屋?基本上,
可以回歸「每10年產生一個新住宅需求」的原則來思考。如果你找到一間屋齡40年的房子,打算貸款20年期,加起來就是60年,但住了10年後,屋齡變成50年,接手的買家面臨貸款不易而降低購買意願,除非有都更改建的題材,否則恐怕會賣不掉。

如果你找到一間屋齡25年的房子,打算貸款30年期也沒關係,兩兩相加還在65的上限下。未來10年後想換屋,屋齡變成35年,接手的買家申請20年期房貸也仍可過關,這種房子就有接手買盤,值得考慮。

心法2》門牌地址愈短愈好

如果已經選定要買的區域,一間是位在大馬路上的房子,一間是位在巷弄裡的房子,當然是選前者。大原則就是「門牌地址愈短愈好」,因為在銀行的估價原則上,所謂正馬路、正門牌的房子鑑估價值會比較高,舉例來說:純住宅型產品位在松山區南京東路五段239 號,不管是幾樓的房子,一定會比隔壁251巷內的房子的價值高。有些人不喜歡住在大馬路上,嫌交通嘈雜的話,那就買臨大馬路平行第一條巷子內的房子,例如南京東路五段251巷內共有22弄、24弄、46弄等3條小巷弄,那麼在不考慮巷弄寬度的情況下,一定是優選22弄,46弄則是排在最後的選擇。