許多學者不斷唱衰台灣房市,不管是已入閣當官的學界空頭總司令,或是還在學術界不斷發出警訊的學者們,多半是以:房價所得比太高,民眾購屋痛苦指數創歷史新高;房貸支出占家庭所得超過1/3,還款壓力破表;租金房價比低得離譜,僅1.57%,房價泡沫可期;房貸、房屋修繕貸款、建築融資總額超過GDP 50%,早已逾40% 警戒線,房價勢必下修⋯⋯這樣的言論,讀者們勢必都聽到耳朵都要長繭了,但是,這幾年下來,房價跌了嗎?

答案恐怕是否定的。

早些年聽從某位學者說:「房價太高、不要買房、等跌下來再說」的人,只能看著房價一年一年漲上去,望屋興嘆,無不後悔。我覺得學者的言論真的是聽聽就好,不要太放在心上。我自己是北從基隆,一路往南買到屏東,連地上有墳墓的農地我都敢買,反正我就用時間換取空間,等著10 年、20 年,看準了都市計畫預定地裡的這些墳墓一定會遷葬;我也買了木柵區山坡上的農地,雖然它種不出菜、也種不了茶,所以市價比它的公告土地現值還低,即使要轉賣,也課不到土地增值稅,我就買著等它增值,因為總有一天會開發到那邊去。

事實上,也有很多人問我:房價到底會不會泡沫?以我長期在市場挑貨、買貨的經驗來看,我覺得以行政資源的分布來分析,新竹以北的房價真的是鐵板一塊,很難鬆動。不過我的意思並不是說絕不會跌,而是短期波動是有的,但長期來看,幾乎沒有大跌的可能。從2003 年發生SARS 那年講起,如果當年有買房子,迄今幾乎是倍數獲利,以台北市、新北市精華區來看,幾乎獲利3倍沒問題。

房市4年一次循環

但房地產並不是一漲不回頭,在我的觀察,台灣房地產大約4 年會有一波小循環,例如2004 年總統大選爆發「2顆子彈」事件,房地產市場整整盤跌了8 個月,市場哀鴻遍野,當時房仲業也出現一波倒店潮,4 大工商團體也齊力呼籲扁政府,政府要挺起來,不要搞政治鬥爭,不要搞內亂。

後來到了2008 年總統大選,藍營當選,大家都在期待兩岸和平本夢比起飛,這下子一定股、房齊漲,沒想到馬英九520 宣誓就職後,股市、房市連跌好幾個月,後來又碰到金融海嘯來打市場一巴掌,市場哀聲連連,當時不還傳出6 大建商中有2 家建商在調頭寸、差點還不出銀行利息嗎?

當時市場也是一片低迷,有誰想得到隔年2009 年房市就悄悄地漲回來了,當大家發現房價漲聲響起,已經漲了一大段,還突破前一波高點,繼續往上衝,那個波段大概漲了快50%。因此,年輕人想要期待房價大崩跌,除非是發生不可預防的天災,例如比921 更嚴重的大地震,且精華區很多房子都被震垮了,或是死亡率高的流行性疾病,或是兩岸出現了重大的人事變化,影響目前的和平交流狀態。若真的有這種機率發生,房價大跌個3成,市場還是人心惶惶,那時候不只房價跌,萬物皆跌,恐怕沒幾個人敢危機入市。

我主張房地產四年會有個循環,房價會不斷循環向上,很多人問:為什麼是四年?因為台灣每三年有一次小選舉、每四年一次大選舉,在討好選民的選票前提下,政策不會有太大的變化,藍綠兩黨拚命想要拉攏選民,很多政策多半是雷聲大、雨點小,看看「奢侈稅」政策就知道,原先不是被罵說奢侈稅上路後,只打壓了交易量,成交價還是驚驚漲上去?後來財政部不就研擬修正奢侈稅,但事後證明也只是微調,並沒有大幅調整,因為很現實地,今年底(2014 年)就要七合一選舉了,誰敢得罪選民呢?如果政策上不會有太大調整,代表房地產價格也不會有太大變動。