念MBA的時候,美國麥當勞總公司出錢買店面、交給加盟主經營,再穩定收入房租的商業模式,是令商學生們都相當嚮往的經典案例。搬回台灣後,家裡附近從小開到大,生意非常好的三層樓麥當勞,剛好就因為與房東續約談不攏而必須關閉,更加深了我對餐廳就該擁有自己店面的印象,如此經營者永遠不會被房東關係困擾,還有機會賺到房地產增值收入。

但上週讀了王品創辦人戴勝益先生的一篇「專心開店不買店面」,點醒了我夢中人。

誘惑

3M是靠賣一張張貼紙賺錢的公司,如果讓員工知道公司買土地,一賺就好幾億元,不知道會不會手軟腳軟做不下去,公司核心價值也就消失了。

當公司帳面上有多餘的現金,拿來投資所使用的房產,的確可以大幅降低營運成本,還有機會賺到增值。但試想,要是王品在90年代中後期這種時間點買店面,十多年後都已經漲了好幾倍,再加上貸款的Leverage,算算可能淨賺好幾億、甚至好幾十億。相形之下餐廳一年才獲利數億,這時經理人怎麼有辦法靜下心來?一旦老闆受不了誘惑,公司裡厲害的高手也都跟著跑去搞房產,那麼本業就沒人看守,失去競爭力也只是遲早的事情。

成本劣勢

即便是房地產本身不賺錢,當營運上少了5-10%的房租成本,也是短多長空。短期在餐飲價格不變之下,公司的確會多賺一些錢。但這些多賺來的錢不會閒著,一般會被拿去展店、轉投資。當錢來得容易,花得也會跟著隨便。當展店與轉投資的評估變得草率,很多錢最後又會賠回去給市場。而且既然獲利能力不錯,公司上下也不會努力去追求效率的極致,最後雖然省下了房租,但管理與營運的能力又會輸給同業,造成長期的隱憂。

風險

此外,即使是房地產,也不是穩賺不賠的生意。就連專業的房地產基金也有賠錢的時候,更何況是非本業的投資客。當公司有過多資金曝險在房產,一旦經濟轉為蕭條,財務馬上就會面臨本業、房產雙重向下壓力,大大增加週轉不靈的風險。

王品或是麥當勞

也就是說,隔行如隔山,事實上沒有一行是比較容易賺錢的。當你的本業是餐飲,則專注把客人服務好,才是長期穩健獲利的關鍵。如果某項關鍵原物料,包括土地,有價格波動的風險,則適度的財務性避險或許可以。然而一旦超越了避險而跨入投資的領域,則輕則讓團隊分心,重則為組織帶來巨大的長期風險。

你或許會問,麥當勞怎麼說?

事實上,麥當勞的核心並不是一家餐廳,而是一家用餐飲品牌吸引加盟主的土地投資、租賃公司(註),他們非常專注在這個領域,因此達到全球一流的地位。而另一方面,王品是一家中高端餐飲連鎖,因此他們專注在提供給消費者物超所值的用餐體驗,並且靠不斷優化營運效率來維持獲利能力,而只把房地產當做避險工具,也因此能夠長期在競爭激烈的餐飲界維持龍頭的地位。