五張圖破解房價「機場捷運」行情

紅色子房語錄：離中心都會區越遠，房價應該越低。

週六早上，我們在青埔高鐵站的星巴克歇息，戶外的咖啡座斜倚停靠著我們一排單車。休憩片刻，自行車領隊K提議大家一起去看附近的建案。

「不會吧？騎自行車去看房子，就怕代銷不會理你。哈！」同伴C笑說。

「呵呵，那得看他識不識貨，我這台自行車也是M牌的頂級款，當訂金也綽綽有餘。」K笑著不以為意。

於是，我們一行人走訪了附近幾個建案，雖說紅色子房也認識其中幾家建商老闆，但為了想更清楚瞭解建案現場，對現場代銷人員皆低調隱姓埋名。走了一圈回到星巴克，車隊朋友們的一致反應都是：

「房價怎會現在就漲到這麼高？」

坦白說，紅色子房認為，隨著機場捷運線的預期通車，加上國泰集團對於產專區的商業設施開發，青埔特定區的確有房價成長的動力。

然而，目前房價的成長數字會不會過度反應，或者有提前反應五到十年後房價的現象？

紅色子房用以下簡單五張圖進行分析：

首先以「機場捷運線」為主角，一般地產投資法人以台北市為一級戰區，特別是C1D1案周邊更新為努力方向。到了新北市三重、新莊、五股等地為二級戰區，訴求大台北都會區的向西軸線發展，影響所及甚至鄰近的林口地區也可以納入二級戰區。到了桃園地區蘆竹、大園、中壢等地可謂三級戰區，從市場面來看地區就業購屋族應該已經超過台北通勤購屋族。

─本文獲「幣圖誌」授權轉載

因此，若以大桃園的公共建設發展路線來分析，輔以TOD（大眾運輸指導城鎮開發）的概念，從進入的台北都會區的門戶來看，林口應該是桃園地區機場捷運線的房價標準區。同時，若以航空城產業發展住宅，未來也以目前進行區段徵收的A11，A15，A16為提供主要居住支援服務。

因此，以捷運生活為概念（總不能平常出入都靠高鐵吧？），住宅房價單價應該是反應離台北車站越近則越高。因此會有以下的合理房價分布：

若是從房地產發展理論模型分析，「地區基礎就業率」支撐著地區人口的移入及住宅成長，同時反應房價的上漲動能。我們可以比較目前桃園的「林口、青埔、八德」推案熱區，「林口熱區」有高科技族的華亞科工園區、林口工三等產業人口支撐，「八德熱區」有龜山、中壢工業區產業人口支撐，青埔離最近的大園工業區卻有段距離，因此判斷購屋思維應仍以服務台北都會區為訴求。

最後再以桃園大眾捷運系統與台北捷運的連結網路分析，機場捷運線與其他捷運交會的大站反而是A10山鼻站，A11坑口站，A16橫山站等，若不考慮高鐵，關注這些區域反而更有成長空間。若考慮高鐵，青埔早該發展成熟了。

值得另外一提的是，以捷運路網完工時程來分析，八德熱區捷運藍線仍為虛線規劃中，僅有綠線較為明確，但也是以服務地區為首要。因此判斷八德建案地區應仍以在地購屋族，喜歡新重劃區的公共建設與建商高規格建材設備為訴求，若是目前打捷運牌也太過牽強。

[快速結論]

站在大台北都會區的角度，投資人可以輕易分辨「一級戰區、二級戰區、三級戰區」房價合理分布脈絡，房價合理分布「一級大於二級，二級大於三級」。

有一個反向假設是，萬一青埔特定區建案已經穩站三字頭房價，林口、泰山、新莊副都心站等區域，就比現在更有持續漲價的可能性了。這樣的結果對於之前在林口新莊「住套房」的投資人將會是一大利多，但對於薪水趕不上房價的首購族可能是個災難。

若從政府平抑房價的角度，則應該是在其他政府具主導性的A7站合宜住宅，以及桃園航空城的A11、A15、A16區段徵收地區，推動大量平價合宜住宅，以影響捷運沿線的價格曲線。

從台北火車站出發，當上一站還在二字頭房價，下一站就沒有三字頭的理由。