在2013年買人生的第一棟房？！

剛離開中正機場，送K到準備往香港的班機後，黑莓機突然收到他傳來的簡訊：「子房兄，董事長剛打電話來，要我到香港後馬上跟董事會報告台灣明年的房地產投資趨勢，還麻煩你簡單寫十件重大預測給我。」

呼，這小子說的真「簡單」，不過誰叫他是我的地產基金重要客戶呢？我在回台北的高鐵上，快速用iPad回了他一封信：

Dear K：

還好我平常有準備，為了言簡意賅，建議你可以用 “TOURISM WIN”（觀光大勝！）十個英文單字來看台灣明年房地產要向上成長的動力：在明年面對產業不景氣及房市泡沫化的危機，目前看來就得靠觀光旅遊議題來提振房市了。

同時，這10個英文單字裡，每一個字我都還重點提示一件預測喔，說明如下：

T=Tax 奢侈稅到期將爆發出脫潮
明年中旬就是奢侈稅發布實施滿兩年的期限，在從近半年來的地產發展，許多投資人都意識到房市已反轉，「現金為王」更顯重要。然而，許多物件卡在奢侈稅的限制，使之無法順利出脫換現金。預估明年奢侈稅到期將爆發一陣物件賣壓，買方市場成形。

O=Outbound 海外置產持續興盛
在長期房市持續多頭所造成「房價上漲，租金不漲」的情況下，台灣房地產投資的平均年收益率已經接近2％，幾乎成為亞洲之末。因此，台灣人轉到日本、新加坡、美國置產投資將更持續興盛。特別是美國在選後經濟持續復甦促使房地產上揚，台灣繼「龍年結婚潮」後，說不定會出現蛇年赴美「下蛋置產熱」。

U=Urban renew 都市更新哀兵必勝
自從文林苑事件後，許多建商都宣稱「都更已死」退出都市更新市場。然而，經過一年來的都市更新市場盤整，少數具長期抗戰實力的開發商將留下來經營都市更新。另一方面仍有都市更新需求的地主，深怕都更遙遙無期，姿態放軟同時協助整合鄰居，對這些建商反而有「哀兵必勝」之效，預估明年反而產生一小波高門檻同意逕送都市更新事業計畫潮。

R=Real price 實價登錄比低效應
隨著實價登錄紀錄越來越多，民眾使用實價登錄資料查詢在地行情，用「行情最低價」來要求交易將盛行。同時，在明年持續保持買方市場的情勢下，除了開價接近實價，有售屋壓力的賣方會考慮認賠了結，媒體也會持續報導關注區域「最低價紀錄」。影響所及，沒有獨特性或收益性的物件將面臨調低價格的壓力。

I=Insurance 壽險投資緊箍咒
在金管會公布壽險業投資限制後，預期壽險投資將短暫退出市場。特別是對於收益率2.875％的最低門檻要求，在房價已高的台北市幾乎找不到這類產品。因此，預估壽險業將積極南下尋找大都會區域高於此年收益率報酬的物件。同時，以往壽險業考量地域性，要求中南部收益型物件年收益率得達到5％以上的態度，將因為投資業績壓力產生下調議價空間。

S=Small 精華地區低總價小豪宅當道
在今年大台北地區豪宅急凍的狀況下，還來得及變更建照的建商，因為土地取得成本早已墊高產品單價，為避免影響價格，將變更產品內容，提供自住客買得起的「小豪宅」產品。比如20~35坪左右的精品小豪宅，訴求單身貴族或頂客小家庭，或者富爸爸買給小孩投資置產，此類將形成台北市精華地區明年建案的主力。

M=MRT 機場捷運下半年中壢三重段通車
根據交通部高鐵局的計畫，預估機場捷運線三重中壢段將在明年下半年通車，可能引發桃園捷運站地區一波漲價潮。雖然此線在明年尚未能直通台北車站，但也已能活絡桃園及新北市地區交通，因此預期明年具機場捷運概念的房地產，將再度引發地區自住客及投資客的青睞。

W=Weak 弱質建商淘汰潮
隨著今年諸多建案的滯銷，目前已傳出一些體質較弱的建商出現財務周轉壓力。同時今年央行對建築開發融資放款的提高限制，一些發展過快「以案養案」的建商面臨資金斷頭壓力，目前市場上已出現「帶建照出售」的土地，或者是「完工住宅大樓改裝成旅館出售」尋求解套的投資案。因此，預期有一波弱質建商將出局，並產生大建商吃小建商的案例。

I=IFRS 新會計準則促使上市建商轉型
隨著新會計準則IFRS在明年全面上路，上市營建股依「全部完工法」認列EPS，建商為避免EPS隨著推案進帳大起大落，經過這一年的雙軌調整，有遠見的上市建商開始跨入房地產營運，比如商場、旅館、辦公室、出租公寓的經營，讓每年的現金流好看些。同時，部分土地開發專長的上市建商，會考慮土地整合結束後即出售給下一手建商推案，以獲得短期快速的收益。

N=None profit 無收益資產將貶值
從商業地產角度，最大買方壽險公司已金管會限制得購買有「立即收益」的不動產，不能再用漂亮的預期租金計畫報告來交差。因此，目前大台北地區許多完工多年但空置的廠辦大樓，若不採積極活化策略來創造租金，除非找到剛好的自用需求客戶，預估此一無收益大樓將隨著市場趨勢貶值。若未立即處理，再碰上業主資金周轉不靈，恐怕再隔一年就會成為NPL（不良債權）了。

所以K，以上夠簡單了吧！同時如果董事會要你明年來台灣找一投資標的，就記得”TOURISM WIN”，選擇具觀光發展題材的旅館、商場、土地投資就贏了！