漏水、違建都靠邊!台灣人買賣房子最容易有糾紛的問題,居然是...

房客在租屋處自殺,房東可以找誰請求損害賠償呢?

林太太和一手拉拔長大的兒子租屋同住,孰料寶貝兒子一時竟因過不了感情的坎,在租屋處上吊自殺,事發後房東不滿該屋變凶宅導致房價折損,憤而提告,要求承租人林太太賠償房屋的跌價損失。傷心欲絕的林太太除了要面對白髮人送黑髮人的痛苦外,還要處理訴訟問題……

律師貼心話:

內政部認為凶宅的定義係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實及在專有部分有求死行為致死(如在該專有部分為跳樓),但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

本案法院認為在租屋處自殺,將使該屋再行交易之價格減低或出租之收益降低,所以應該由對該屋有保管義務且租約未期滿的承租人負損害賠償責任(註:租約存在林太太與房東之間)。

法院在計算房屋的跌價損失時,通常會請不動產估價師事務所來做不動產鑑定,而估價師除了會派員實地調查地價外,也會參考當地里鄰環境、交通狀況、公共設施、使用狀況、經濟型態分析及房地產交易現況等因素來製作鑑定報告。

臺灣高等法院臺中分院民事判決101 年度上字第40 號摘要

主文:

原判決命上訴人給付被上訴人之金額超出新台幣887,953元本息部分,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用,由上訴人負擔百分之四十,餘由被上訴人負擔。

理由:

……(一)按曾發生非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」,雖無法律上之定義,然依一般不動產買賣之交易慣例,係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋,此一因素,雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,惟就一般社會大眾言,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對居住於其內之住戶而言,除對居住品質會發生疑慮外,在心理層面亦會造成相當大之負面影響,因此,在房地產交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋,會嚴重影響購買意願及購買價格,亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事,因該等房屋並非一般適於居住之標的,且與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,故依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,並進而影響其市場價格。

(四)又按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任;因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第432 條、第433 條定有明文。查上訴人承租系爭租賃標的物後,即與其女兒林○○共同居住其內乙事,已如前述,而林○○為一智識正常之成年人,其明知系爭租賃標的物非其所有,應知其若於系爭租賃標的物內自殺死亡,將使系爭租賃標的物成為「凶宅」,日後難以出租或出售,換言之,雖其於系爭租賃標的物內自殺,固係欲結束生命,然其所選擇之方式,對他人仍有可能造成危害,凡此為一般人應有之注意義務,亦即行為人應注意避免造成他人損害,否則應就其行為負責,然林○○卻仍在系爭租賃標的物內自殺致送醫後身亡,其已違反上開應有之注意義務,當有可負責之事由存在;而上訴人就系爭租賃標的物之保管,亦顯有違反善良管理人注意義務之可歸責行逕。又林○○自殺身亡行為雖未造成系爭租賃標的物外觀形體之毀損或功能損壞,惟揆諸前揭說明,依一般社會常情,系爭租賃標的物發生非自然死亡事故,將使系爭租賃標的物再行交易之價格減低或出租之收益降低,造成系爭租賃標的物交易性或經濟上之貶值,兩者間有相當因果關係,足認林○○前開自殺行為確實造成系爭租賃標的物價值之減損,且此核屬系爭租賃標的物在不動產交易市場上,受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少,應係「純粹經濟上損失」。另因林○○之自殺行為使得系爭租賃標的物成為「凶宅」,進而影響出租人日後之使用、收益、處分權,其價值減損程度不亞於系爭租賃標的物物理上之毀損、滅失, 且上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務,係出租人將租賃物交付承租人後,出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、維護,因此乃課以承租人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務,準此,尚難認此部分之附隨義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理上之減損、滅失,申言之,前開民法所定之「毀損、滅失」之含義,當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內,自不待言。綜上,本件上訴人向被上訴人承租系爭租賃標的物,因上訴人違反善良管理人之保管注意義務及其同居女兒即第三人林○○在系爭租賃標的物內自殺身亡而有應負責之事由存在,並使得系爭租賃標的物之交易價值發生減損,造成被上訴人權益受損,是被上訴人依前揭民法第432 條第2 項、第433 條規定請求上訴人負損害賠償責任,即屬有據。

(五)……兩造嗣同意由原法院囑託華○科技不動產估價師事務所鑑定系爭租賃標的物於發生本件非自然身故事故後,是否有造成交易價值之貶損?若有,其數額為何?……參酌上開鑑定係遵從不動產估價技術規則、土地改良物估價規則、地價調查估計規則等法規,並運用市場比較法、收益還原法、成本法等方法為之,且經其派員實地調查地價、參考當地里鄰環境、交通狀況、公共設施、使用狀況、經濟型態分析及房地產交易現況等因素所推得之結論,經核其已詳加敘明上開鑑價結果所憑之依據、鑑定之方法,而為客觀之評估,則該鑑定報告固屬可採,惟原法院係就林○○係於100 年3 月13 日在上開房屋內「自殺身亡」送請鑑定, 該鑑定人亦以其自殺並身亡之地點均在該屋內發生乙項為鑑定,此已與林○○係送醫急救無效始經判定為死亡之時期地點不符,已如上述,是其所指跌價0000000 元之情形顯然與本件林○○死亡之時期及地點之判斷不合,就此,本院參酌其僅非自然死亡之原因(即自殺)發生在系爭房屋內,與自殺身亡之地點及時期均在該屋內之情形相比,予人負面之觀感應只占其中之百分之四十五,因認本件系爭租賃標的物交易價值之減損應只原價6,342,524 元之百分之14(即原鑑定認減損30.93%×45% = 14%)即887,953 元(計算式:6,342,524 元×14% = 887,953 元)。至系爭租賃物雖尚未出售,惟其業經專業估價師以客觀、專業之各種方法作成上開估價結論,已如上述,是系爭租賃標的物現階段確已存在上開金額之交易價值的減損,不因系爭租賃標的物尚未出售而有所影響。況被上訴人亦於原法院陳明其有意出售系爭租賃標的物,益徵被上訴人請求被告賠償上開損害數額,尚非無據。