「我今年都不吃東西這輩子都不出國,我還是買不起被你們炒出來的房子。」這種愚蠢且毫無經濟常識的論調竟然充斥在年輕人的想法裡,可見現在有多少年輕人書念得多糟、邏輯與事實觀察能力有多差勁!

1. 這些笨蛋根本不懂房地產為什麼上漲,還蠢到以為是被炒作

房地產上漲牽涉到經濟學的「財富倉庫」理論:一個經濟體生產力增長的過程,必然有多餘財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護,傳統上房地產、股票、債券、珠寶古董乃至於字畫,都是通常正常人會選擇的財富倉庫。

要能成為財富倉庫的條件嚴苛,基本上除了純粹收藏品之外,多數人認可的房地產、股票、債券均是因為符合經濟學大師I. Fisher利息理論中能產生未來收入的資產。

稍懂經濟學的都知道,資產價格是未來收入的折現值總和。而重點在於未來收入是個預期值,即便是債券都可能因為市場利率的改變而有所價格改變。

換言之預期未來收入增加時,會提高資產的價格;反之,資產就會跌價。股市、期貨等諸多市場的漲漲跌跌,商圈新生、極盛與衰退反應的租金與地價起落,都是在利息理論的解釋範疇中。

回過頭看台灣從1981年GDP總額1,728,793百萬台幣,成長到2015年的16,175,607百萬台幣,總成長9.36倍,換算年複合成長率為6.79%,姑且當做台灣的財富增長來看(暫不考慮通貨膨脹因素),你說這些被創造出來的財富要放哪?當然是各種投資管道!

如果以較具公信力的國泰建設房地產指數來看,從該指數首度編表的2003年全國成交房地產均價為15.1萬/坪,到2017年Q1的23.62萬/坪來說,成長率僅約3.25%。接近同時期(2003~2016)GDP複合成長率為3.49%,事實上房價整體上漲水準還輸給GDP成長率。要說炒房集團靠炒房賺得多少超額利潤?還真是看不太出來成績有多驚人。

更需要注意的是:2003~2016年的台灣貨幣發行量M1A年複合成長率高達7.34%!以台灣房地產的整體漲幅來看,甚至連貨幣貶值率都跟不上!

ok,我知道馬上有人會拿台北、新北跟一些房地產漲幅超越台灣整體平均的地區反駁說這些地區被炒作得厲害,所以年輕人才買不起。(同時期台北整體房價成長率為5.84%、新北市為6.16%)

這個論點也是錯誤的,錯就錯在這些笨蛋根本沒想到房地產漲幅除了反應整體財富增加、通貨膨漲之外,各地房地產還要反應「稀缺性」!

所有的房地產投資入門所強調的「location、location、location」,說穿了就是在強調房地產的稀缺性。房地產與一般動產最大不同也在於此:同一個地點的土地就是only one!你不可能平白在101現址上再生出一塊101土地。

是的,3D空間裡你可以往上蓋,取得「近似創造土地」的效果,這也是為什麼全世界都市精華地區都是摩天樓一棟比一棟高。因為這樣土地利用效率才高。

但你絕對不可能在同一地點創造出一模一樣的土地。101隔壁世貿的地就不是101的地;台北鄰近隔座山文山區的地就不是信義區的地。

而正因為土地的特殊稀缺性,才讓精華地區與非精華地區的土地價值有極大的差異,這個差異來自於需求,是需求創造出的「租值(rent value)」。為什麼會有需求?回到前面利息理論,因為該地可以產出的未來收入就是有那麼高(或是預期有那麼高),才能存在這樣的高地價。

所以sway這種自詡正義之士的房產專家,犯的最大經濟學錯誤就是誤認為房地產價格被炒高,物價才上升。錯了!是某些地區的生產力就是那麼高,收入(物價)可以到那麼高,才足以支應那樣的房價(租金)!

為什麼後者的邏輯才是正確的,因為從科學方法論來檢驗這樣的經濟學理論最明白不過:商圈(台北東區、天母區與曾經的西門町或台中成功路老市區)從發跡到繁榮,人潮商機湧入讓某區收入不斷提高,從而房價租金才能跟著提高;嗣後人潮商機轉往他處,某區的房價租金不再能有高收入支撐時,就會跌價,而當跌價幅度不夠clean the market時,就會出現unemployment,也就是該區處處關門無人承租,買賣成交期拉得非常長。

你不可能憑空炒作一塊沙漠房價,而沒有任何需求支撐。即便是內華達沙漠中拉斯維加斯,也是搞好水電基礎供應後,靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮商機,才真正在沙漠中創造高房價。

雙北市基礎建設、社會福利、生活品質、工作機會以及人口密度成長率遠優於台灣其他縣市,自然創造出不凡的「稀缺性」。這也說明了為什麼一堆領著低薪的新鮮人想盡辦法要留在台北。講更白點,正是因為太多這群自認社會不公的魯蛇死皮賴臉要在台北,所以才支撐起雙北的高房價。

自己才是造成結果的因,反倒是怪起炒房客、投資客。從經濟學觀點,炒房客、投資客才是穩定房價的最大功臣!

所有的投資行為依據利息理論,都是「犧牲現在的享受換取明日的收入」。正因為投資客認為某地房地價有上漲空間(也就是認為某地生產力會提昇),所以於主觀認為低價時買入,這個行為本身有二好處:避免資源價格持續下跌,以及讓資源移轉到更可善加利用之人身上。

而投資客在他主觀認為房地價夠高的時候賣出,也就是在價格夠高時提供了供給,而供給增加會抑制價格持續上漲。同時投資客、炒房客彼此之間的競爭,也會提高供給、抑制房價上漲。

這在任何市場都是一體適用的經濟法則,這是最基礎的價格理論!猶如你在地球上就受到重力影響一樣,無可避免。

當然任何市場都存在「造價(price making)」行為,本文不多提,因為我在blog中已經簡單討論過。台灣還存在與銀行內神通外鬼、政客透過公權力炒地皮的尋租行為,這些都是對整體經濟不利的行為,本blog也多次撻伐,讀者可自行搜尋,本文也不再多提。
到這裡小結:

a.台灣50年來經濟發展創造的財富必然有部分流到房地產,這會推升房產價格。這是私有產權制度下的必然,因此把老一輩的極為正常的投資行為視為邪惡的炒房行為,是對經濟學的無知才能講出來的蠢話。

b.台灣近年通貨膨脹極為嚴重(2003~2016的台灣貨幣發行量M1A年複合成長率高達7.34%!),這跟央行長期緊盯美元匯率有關。而亂印鈔票必然會引發通膨,特別是當整體經濟前景不佳的前提下,多出來的資金容易流向資產(股市、房市),造成生產要素漲價不均的現象,也就是房價、股價漲幅遠高於工資。這部份要怪就怪政府央行錯誤的貨幣政策,跟炒房行為無關。

c.本blog早在2007年就預言台灣薪資成長會停滯甚至衰退,請參見「台灣低薪是必然,經濟學預言威力精準」。而因為從李登輝以來不斷地社會福利主義走向以及錯誤的中國政策,台灣經商環境越來越困難,租值不斷流失,必然影響資源持有者對未來前景從而改變投資行為(從生產投資轉變為資產投資)。這30年的政客誤國才是罪魁禍首。

d.投資客的存在才能穩定價格波動同時提供流動性,這在任何市場都是一樣,包含房市。這些人對經濟貢獻不亞於其他人。

2. 不是人人都應該買房

左派的居住正義與居住人權一直都是天大的笑話,他們把「想要」跟「有能力要」混為一談。

試問誰不想住市區的廣闊大豪宅?出入享受Bently、勞斯萊斯?回家有30幾個僕人一字排開服侍?問題是所欲者眾,真正負擔得起的有幾人?

人人都想開名車,但多數人只開得起神車Toyota Altis。不是後者不重視享受、不重視汽車安全性,而是「想要」與「能負擔」本來就是兩回事。資源就是有限,每個人都只能在自己有限資源裡做最佳分配。即便富有如股神巴菲特,滿手現金下也無法隨心所欲地胡亂併購公司。

回到買房上,人人都想要房子不代表人人都負擔得起。更進一步,有些人總資產是負擔得起買房,但是在特定條件下,租屋對整體資產活絡與增長更有利時,這些人寧願選擇繼續租屋。