最近在網路上看到一個有趣的案例,一位租客說他的房東在租約尚有10個月時,就把這棟房屋給賣了;然後房東就每天纏著房客說,如果他不在交屋期限前搬走,房東就會被買方要求支付高額違約金。

這位房客該怎麼做?首先,這個案例完全符合「買賣不破租賃」的法律原則,意思就是,房東當然可以把房子賣給第三者,但這個買賣契約不影響已成立的租賃契約,所以房客在法律上絕對可以把剩下的租約「住好住滿」。

至於房東真的需要給付給買方高額違約金嗎?這就要看房東跟第三方的買賣契約內容,如果契約內沒有敘明本房屋尚有未完成租約等例外條款的話,且交屋期限早於租賃合約到期日時,按照一般買賣契約內容來看,房東很可能需要支付買方逾期違約金,若以內政部「成屋買賣契約書範本」為基準,這個房東最終可能因違反「可歸責於賣方之事由,未依日期交付標的物者」之規定,先需賠償自應交付日起至依約交付日止,每日按買方已支付全部價款萬分之二賠償金」,若期限已達可解約標準,另需支付與買方已付房地價款同額的違約金;惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。」

綜上所述,這個狀況大概可以歸納成一個不太有法律概念的房東,在尚有很長租約的前提下,把房子賣給了第三者,買賣過程中既沒有告知買方房屋尚有租約的事實,也沒在契約上將這個狀況敘明清楚,致使自己面臨交屋期限違約的問題。在法律上,這是房東自己的問題,跟房客一點關係都沒有,房客當然可以主張走完剩下的租約期限;如果房東跟買方在租約尚未到期前,有想強行進入、換鎖等不當行為,房客也可以主張他們擅自侵入,這些都是房客在法律上擁有的權力。