一張紙，拯救老舊危樓住戶...政府力推的「老屋重建」，竟能讓套牢族大賺！

「老師，最近政府通過的老屋重建條例，似乎又帶來都市更新的商機？」畢業幾年的M，從沈寂許久的當年都市計畫課程LINE群組，突然拋出這個議題。我想了想，回覆說：「其實嚴格說來，老屋重建與都市更新是兩碼子事喔。」一時之間，許多畢業同學紛紛出現，拋出疑問與期待的貼圖。

「老屋重建條例」全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，我認為它其實是掛著「都市更新」的皮，賣著「傳統合建」加「容積獎勵」的骨。從法源來說，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」跟「都市更新條例」一點關係都沒有，它是直接按建築法第八十一條、第八十二條及災害防救法第二十七條，對於被認定的危險建築物，給予突破都市計畫法令的容積獎勵與建蔽率的限制。

所以很多人誤解說「老屋重建條例」會帶來「都市更新商機」，紛紛想投入都市更新。我只能說這兩者是「效果相同但用藥不同」，想進一步深耕都更是搞錯方向。舉例來說，喝酵素可以減重，喝減肥茶也可以減重，如果市場上出現超有效的減重酵素，減肥茶的生意會好嗎？答案是否定的。

所以當大家都批評「老屋重建條例」仍要全體所有權100%同意門檻太高時，回過頭想想傳統合建本來就要地主100%同意，這其實沒什麼好爭議的。但比較都市更新條例，老屋重建條例的優勢在於以下兩點：

一、降低更新重建成案門檻

以往都市更新條例為了達到更新規模效益，有「劃定都市更新單元」的限制，比如要送都市更新得要完整街廓，或者面積要達2000平方公尺，基地臨兩條計畫道路時基地可縮減至1000平方公尺等等。但現在依照老屋重建條例，只要是整棟被判定「危險建築物」或「老舊建築物」，就可以直接適用重建，不用像以前為了達到劃定都市更新單元的門檻，得整合上百戶住戶規模，大幅縮小門檻與難度。舉例來說，以前旅行團是16人才能成團，現在只要3人就能夠成團，成團的機率當然高很多。

二、直接講好容積獎勵趴數

根據規定依老屋重建條例提出重建計畫者，容積獎勵最高可達建築基地基準容積的1.3倍或原建築容積的1.15倍，且3年內申請重建計畫者，可再加碼基準容積10%的獎勵，明確的獎勵數字比起都市更新審議制度，大幅提高投資者的評估意願。舉例來說，以前提案申請都市更新容積獎勵就像參加電視歌唱大賽，有的評審委員很喜歡你的歌聲，有的評審委員討厭你的詮釋方式，苦練一個月能不能晉級還是未知數。現在有老屋重建條例的容積獎勵，就像百貨週年慶講好「滿千送百」，達到標準就給分，有效提升參與者的信心。

好吧，如果老屋重建條例這麼好，預期發生的效益會如何呢？

其實新北市從102年8月起，就提出類似「簡易都更」的方案。若基地面積達500平方公尺，取得所有權人100%同意，符合相關條件，即可獲得15%至20%不等容積獎勵，但上路至今僅核准五案，成效有限。歸咎原因仍來自政府與學者專家的完美夢想：希望讓居住民眾與弱勢團體自主更新，這樣的更新商機不用給建商賺，所以沒有保留足夠分給實施者獲利的容積。然而，少了實施者的協助整合，有多少案子是能由民眾自主整合完成呢？大家想像平常去參加社區的區分所有權人大會，100%全員到齊的機率為何？更何況是100%全體同意？

所以，最後會發生什麼事呢？

實務上全台獨棟單一產權持有人的老舊危樓變得奇貨可居，辦理結構安全性能評估機構或人員，可兼任中人賺外快，只要簽證發現「這裏有危樓」，直接通報熟識的建商出價整棟買下。至於住在老舊危樓裡的弱勢團體，建商想的不會是幫他算分回權利與坪數，而是高價向他買產權請他出場。

於是，住在這些危險建物與老舊建物的民眾與弱勢族群，因為一紙結構簽證，讓他們得以用高於市價的行情脫困賣出房子，應該是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」最大的貢獻了。