就在全球都覺得中國樓市黃金期已過,去年,谷底翻身的房產牛市,狠狠打了各地專家一個大巴掌。七年前,位於上海黃浦江畔的湯臣一品,每坪最高出價 170 萬元新台幣,被視為笑話,2016年下半年,湯臣一品的中價位的物件,已漲到每坪 280 萬元。

打死不退的中國房地產的剛性泡沫,應該入選2016年全球財經界的奇蹟之一。

除了寬鬆的資金環境,有利房市飆升外,惡名在外的中國炒房團,也是助推的力量之一。媒體多以負面的眼光,看炒房這件事,但大陸部落格米筐投资,倒是抽絲剝繭,看到了這些炒房團實際運作的本事。

米筐投資回顧中國房產史指出,早在2003年前後,在杭州、上海、北京等地的某些樓盤,就陸續出現了一批批溫州炒房客,也曾在媒體上風光一時。可是在2010年民間借貸崩盤後(溫州是重災區),溫州炒房團已經沉寂,很少人再提起。

繼溫州幫之後,最引人注意的是全國性炒房團的是「金朝陽」── 一個聲稱要讓10萬中國人實現財務自由、以財商教育培訓為主業的財富俱樂部。

米筐投資分析,金朝陽的操作手法是先在各大房產論壇發言,樹立房市「大款」的權威,再想盡一切辦法獲取盡可能多的銀行貸款,之後拿這些錢去購買房產,在房產升值後拋售套現或再抵押,獲取更多貸款,購買更多的房產。

會員之間也互相轉帳建立現金流,金朝陽內部更有一個篩選機制,透過更高級別的培訓,篩選出口袋更深、更有實力及潛力的會員,之後申辦大額信用卡以備套現(會員間也相互借貸),買房—抵押—貸款—再買房,以此迴圈。

不過,2015年初,因為政府出面調控不動產市場,金朝陽還是垮了,向會員發行的類Reits無法兌付,短債也不能付息,牽涉資金900億人民幣。金朝陽雖然聲勢不在,但去年中國房市還是驚驚漲,可見一定有其他炒房組織接棒。

撇開邪惡的一面,米筐投資分析中國炒房的金融邏輯,關鍵有三點:

1、尋找到價格上漲的房產標的
2、盡可能多的借到最低成本的資金
3、維持現金流的持續穩定不斷裂

簡單來說,中國炒房的學問,就是搞好「資金、項目、現金流」這三個關鍵,幾乎跟成功企業的做法一樣。人的一生,若把這三個重點學齊,財富離你也應該不會很遠了!