地狹人稠、稅率上升...3個支撐房價的利多，被「專業鄉民」一一打臉！

最近在網路上爬文時，注意到台中市房地產從業人員密集釋放諸如「臺灣地狹人稠」、「稅率上升」、「誰不喜歡住新房」等理由，想要證明臺灣房地產市場價格「一定有支撐」，現在我就來當個好事的鄉民，用數據來「檢驗」這些理由能否成為臺灣房地產價格的支撐？

臺灣「地狹」這件事絕對沒問題，畢竟要再出現下一輪造山運動不知要等到何年何月，但「人稠」這件事，光從最基本的臺灣出生人口總數來看，民國70年有41萬4,069位新生兒出生，到105年只剩砍半的20萬8,440人；死亡人數則從70年的8萬7,192人，反向翻倍至105年的17萬2,405人，新生的少一半，過世的多一倍，臺灣未來的人還會稠嗎？依據行政院經建會「2010至2060年臺灣人口推計」，最快在2年後的108年，臺灣人口總數就會從上升變為減少，15到64歲的勞動人口比例，已經在104年從74.4%就反轉向下，65歲以上老年人口則將在1年後超過14%，正式邁入高齡社會，8年後老年人口比率將達20%，成為超高齡社會。屆時年輕人光扶養老人的壓力就已經很大了，哪還有能力出比現在更高的價格來買房地產？

至於稅率上升這個問題，政府目前採交易及持有稅率雙升的策略，以及持有非自用住宅戶數越多，升幅越大的策略，企圖逼使臺灣高達19%的空屋能有效利用，這個方向絕對是正確的，畢竟「地狹」的臺灣，土地是非常珍貴的資本，與其讓一堆空房給蚊子住，不如利用政策激化空屋持有者做有效利用，然而稅率上升對於房屋持有者來說就是成本提升，而這些都將成為購屋者在規劃購屋成本時必須考量的額外支出，除非購屋者的收入同比上升，不然供給方想把漲價歸給消費者，多半也只會成為一廂情願的空想，況且房子一天賣不出去，持有稅可一毛都不能少，稅率上升怎麼看都像是逼迫房地產價格下滑的武器。

「誰不喜歡住新房」這點我個人同意，但「喜不喜歡」跟「買不買得起」是兩回事，去年房地產市場交易量出乎我意外的持續萎縮，證明了買賣雙方對於「房地產」值多少這件事缺乏共識，然而從前述多項數據來看，供給方承受價格下跌的壓力遠大於消費方提高買價的誘因，想要扭轉人口減少這種大趨勢，要嘛就是臺灣人突然愛上生小孩，連續10年把新生兒出生數拉到30萬以上；要嘛就是政府大膽執行寬鬆的人口移入政策，不過這兩種情況發生的機率，應該都跟臺北挖到豐富石油蘊藏的機率一樣低，換句話說，我還真看不出，這些房地產供給端眼中的「利多」，在邏輯上怎麼轉換為支撐房地產價格不墜的基礎。

最後，股神巴菲特說過，「千萬別問理髮師，你什麼時候該理髮。」聽鄉民說的風險，在於推理是否嚴謹，以及數據引用是否合理、正確；聽有利害關係的專家說，問題很可能在於利益衝突與角色是否轉換，如果房地產供給端敢大聲的告訴你現在房地產市場不看好的原因，無論其推理邏輯是否正確，至少可以確定他已經轉換成消費者的角度在看問題。反過來說，若是老王賣瓜的模式，就該更認真的去檢視，專家所說的是否合乎數據所呈現的市場動向，如此才是聰明消費者在購屋前該有的行為！