低租金時代...買房有個方法能賺取高報酬，再也不用擔心房價落底！

讀者來信：

子房老師，我是一個科技工程師，工作十年來存了一些錢，過去也跟著親友買房收租，目前也是一間套房的房東。但在高壓力高競爭的科技業工作，我不知道什麼時候工作會被取代，眼看政府的國民年金也不可靠，兩岸對立態度與一例一休政策也似乎讓經濟紛擾不已，所以積極投資尋找被動收入對我來說很重要。我不想把錢投資海外，對台灣也有感情，但看到國內對投資環境這麼不友善，房價也不知道什麼時候才落底，我該怎麼做呢？

子房觀點：

作為專業投資人，我們如果相信政府的政策，立意都是良善的，我們能做的就是如何適應可能產生的變化。依我來看，任何政策對投資的效應只有兩種，一種是「減法」，一種是「加法」。

「減法」效應簡單來說，就是政府想限制某些情況發生。比如「一例一休」想限制的是勞工過勞，「環境影響評估」想限制的是土地開發過度，「房地合一稅」想限制的是房地產的短期交易炒作。

「加法」效應簡單來說，就是政府想鼓勵某些情況發生。比如「老屋重建條例」鼓勵都市更新，推「以房養老」分擔長照需求預算，成立「產業創新轉型基金」推動產業發展轉型。

只是，「減法」政策過多了，就會覺得經濟不振，多一事不如少一事。「加法」政策過多了，就會發生貧富不均，既有資源擁有者有更多獲利的機會。

我覺得，我們投資人可以在政府鼓勵的「加法」政策下，搭配優質經營團隊，擴散產生利益均沾的「加乘貢獻」。

比如說，老屋重建投資可能是一種「減法」，買了一棟老房子，圍起來上鎖，放著等建商來談都市更新，或等拿到容積獎勵後轉手。但老屋重建投資也可以是一種「加法」，買了一棟老房子，先引入好的經營團隊，給年輕人創業作共用辦公室、引進特色烘培、餐飲、二手書店，促進活絡當地經濟、凝聚鄰里文化，等經濟發酵並產生商圈效應，此時的房地產都市更新的地段價值，甚至有1+1大於2的效果。

而且面對國內房市存量仍多，加上不景氣的影響，連精華店面也難得蕭條，我認為低租金將是長期趨勢。我身邊不少投資朋友早拋售手上的物業，運用資源學習經營商務辦公室、背包客棧、親子餐廳、學生宿舍、長照事業，當起二房東或代租管的物業管理，投資報酬率勝過持有高價資產但低租金表現的物業。

雖然目前可能不是投資「房屋土地產權」的最好時機，但現在的確是投資「空間經營股權」的最好機會。同樣300萬資金，你可以貸款投資一間套房收很低廉的租金，也可以與專業經營團隊合作，共同投資一家特色空間經營產業，創造更多就業機會，也賺更高的報酬。

今年的地產投資趨勢，低租金高收益事業，將勝過高房價低租金物件。

有了這樣的投資觀念，關心房價什麼時候落底？其實就不是那麼重要了。