讀者來信:

子房老師,我是一個科技工程師,工作十年來存了一些錢,過去也跟著親友買房收租,目前也是一間套房的房東。但在高壓力高競爭的科技業工作,我不知道什麼時候工作會被取代,眼看政府的國民年金也不可靠,兩岸對立態度與一例一休政策也似乎讓經濟紛擾不已,所以積極投資尋找被動收入對我來說很重要。我不想把錢投資海外,對台灣也有感情,但看到國內對投資環境這麼不友善,房價也不知道什麼時候才落底,我該怎麼做呢?

子房觀點:

作為專業投資人,我們如果相信政府的政策,立意都是良善的,我們能做的就是如何適應可能產生的變化。依我來看,任何政策對投資的效應只有兩種,一種是「減法」,一種是「加法」。

「減法」效應簡單來說,就是政府想限制某些情況發生。比如「一例一休」想限制的是勞工過勞,「環境影響評估」想限制的是土地開發過度,「房地合一稅」想限制的是房地產的短期交易炒作。

「加法」效應簡單來說,就是政府想鼓勵某些情況發生。比如「老屋重建條例」鼓勵都市更新,推「以房養老」分擔長照需求預算,成立「產業創新轉型基金」推動產業發展轉型。

只是,「減法」政策過多了,就會覺得經濟不振,多一事不如少一事。「加法」政策過多了,就會發生貧富不均,既有資源擁有者有更多獲利的機會。

我覺得,我們投資人可以在政府鼓勵的「加法」政策下,搭配優質經營團隊,擴散產生利益均沾的「加乘貢獻」。

比如說,老屋重建投資可能是一種「減法」,買了一棟老房子,圍起來上鎖,放著等建商來談都市更新,或等拿到容積獎勵後轉手。但老屋重建投資也可以是一種「加法」,買了一棟老房子,先引入好的經營團隊,給年輕人創業作共用辦公室、引進特色烘培、餐飲、二手書店,促進活絡當地經濟、凝聚鄰里文化,等經濟發酵並產生商圈效應,此時的房地產都市更新的地段價值,甚至有1+1大於2的效果。

而且面對國內房市存量仍多,加上不景氣的影響,連精華店面也難得蕭條,我認為低租金將是長期趨勢。我身邊不少投資朋友早拋售手上的物業,運用資源學習經營商務辦公室、背包客棧、親子餐廳、學生宿舍、長照事業,當起二房東或代租管的物業管理,投資報酬率勝過持有高價資產但低租金表現的物業。

雖然目前可能不是投資「房屋土地產權」的最好時機,但現在的確是投資「空間經營股權」的最好機會。同樣300萬資金,你可以貸款投資一間套房收很低廉的租金,也可以與專業經營團隊合作,共同投資一家特色空間經營產業,創造更多就業機會,也賺更高的報酬。

今年的地產投資趨勢,低租金高收益事業,將勝過高房價低租金物件。

有了這樣的投資觀念,關心房價什麼時候落底?其實就不是那麼重要了。