在香港有「首位華人大班」美譽的滙豐銀行前副總經理劉智傑,日前在自己的社群網站發表評論指出,香港地產股已步入「地獄之門」,這次不只是修正,而是嚴重衰退,一九九八年金融風暴和SARS時期的歷史經驗,都不能參考,最糟糕的狀況,可能會像一九九O年代的日本一樣,連跌20、30年,不動產市場,仍是死水一灘。

首先是資金狀況對香港地產很不利。他解釋,在一月初美國公布非農就業報告後,美國聯準會升息已經擋不住,香港銀行3個月同業拆款利率(Hibor)近期已升破1%,是8年新高,香港不動產持有人的利息支出已加重。

歐洲方面,去年底製造業景氣回春相當顯著,為2011年4月以來最快,反映歐元區經濟持續復甦,帶動通膨。只要物價一跟上,歐央行也不得不升息。

除了歐美有加息壓力,大陸管制資金外流影響更大!他認為,中國政府現在已開始限制個人資金匯出,每人每年雖仍可換取5萬美元,但要明確表示用途,更指定不得用作境外買樓、證券投資、購買人壽保險,以及投資保險產品等,令大陸資金來港斷裂。

他認為,更值得注意的是,過去8年全球零息環境,令發債數量大升,當中,美國有3.6萬億美元債務於今年到期,要付出利息高達2,370億美元;中國有5,880億美元債務於今年到期,要付出利息達120億美元;日本則有1.8萬億美元債務於今年到期,要付出利息達750億美元。故此,劉智傑強調,投資者須關注的,不是中國債務問題,而是美國的龐大債務,錢從何來是個大問題!債務問題將會是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件!

再加上,香港的不動產市場,已經產生結構性改變,政府政策、人口老化、收入減少、經濟放緩、再加上港元枯渴、通脹加劇、利息飆升,一旦美國貿易保護主義抬頭,中美衝突一觸即發,對香港更不利。