如同英國脫歐一般,美大選在眾家都看好希拉蕊會贏的狀況下,最後由川普橫掃搖擺州,贏得最終的勝利。為什麼今年重要的選舉,最終的結果都和事前的預測,有著十萬八千里的差別?

我觀察到英國脫歐與川普勝選兩事件中,存在一個很容易被大家忽略的關鍵因素:「獲勝方都在45歲以上人口中,獲得過半比例支持。」這些年長者不太會在網路上發表意見,不願意在民調電話上表達政治立場,自然也就成為難以被預測的一群,最終也左右了選戰的結果。

那這群45歲以上較為沈默的族群,會對臺灣房市抱持怎樣的態度?從臺灣自有住宅擁有率很長一段時間維持80%以上高檔的數字推斷,這些人應該多數抱持「有土斯有財」的觀念,然而也因為這樣的觀念,這群年長者多半於數十年前即已購置房地產,很難期待他們再度成為挽救臺灣房地產市場的救星。

此外,日本房地產泡沫破裂於其人口總數成長停止之時,臺灣人口總數最快將於2019年停止成長,若以35至40歲為消費力顛峰推算,目前臺灣房地產市場的消費主力應該還是六、七年級生,那時候臺灣的出生率還有千分之22至千分之15,但十年後的七、八年級生,出生率已經降為千分之15至千分之10,十年間出生率下滑近一倍,自然會讓臺灣的總人口數出現停滯、甚至倒退嚕的情形。

隨著人口總數減少,未來需要解決居住需求的人越來越少,再加上45歲以上族群的高房屋自有率,未來子女透過直接繼承方式取得長輩房屋的可能性大幅增加,甚至有可能一個人要繼承超過一棟房子,這又會降低未來房地產市場潛在購買者的數量。

除了人口減少的直接影響,由於出生率降低,導致臺灣65歲以上老年人口比例將快速增加,意味著國家從事生產人口數量降低,未來青壯年人口的扶養壓力也將日趨沈重,不可能負擔過高的房價與房貸壓力,65歲以上的長者,一來多半已經擁有自用房舍,二來已處於收入下滑期,不太可能再以貸款方式購置房地產,三來基於健康及起居需求,或選擇搬進安養中心居住,無論做何種處置,都將造成房地產需求面的持續疲軟。

除非臺灣社會願意接受更為開放的移民政策,不然人口減少與老化趨勢無法於短時間內獲得改善,對於臺灣房地產業的不良影響,亦將遠遠高於川普當選這種短期的黑天鵝,建議大家未來將房地產看作車子或電視一般,是種滿足使用需求的物品,會比期待房地產成為保值的投資品,來得更為實在。