中央銀行最近公布9月五大銀行新承做房貸統計,房貸利率連15個月下降,來到1.669%,為2010年7月以來的75個月新低;另一方面,今年前9月臺灣六都交易量約13萬棟,年減12.2%;今年全年全台移轉棟數創歷史新低已成定局。為什麼房貸利率已經來到5年新低點,房屋交易量依舊冷冷清清?

一、理論上,房貸利率下降後,購屋者的房貸負擔會降低,進而帶動更多人想要進場買屋。然而,臺灣都會區房地產的價格對比收入而言依舊太高,儘管房貸利率一路走低,房價的降幅依舊沒有到達需求端心目中的「合理價」,更簡單的說,房屋降價的幅度對於自住客來說依舊無感,房地產市場離經濟學中所謂的平衡價格還很遠,成交量當然出不來。

二、過去房屋供給端一直都把臺灣房屋自有率超過80%作為房地產市場不會轉空頭的證明,然而隨著出生率的降低,臺灣的總人口很有可能在2018年停滯後下降,現存超過80%自用居住的房子,未來可能有等量的年輕人來接收嗎?現在的高房屋自用率,自然會成為未來中古屋市場龐大的供給,需求端有那麼多人可以承接嗎?

三、隨著風向的轉變,臺灣房地產市場價格趨勢轉空逐漸成為主流,面對動輒千萬的買房支出,一旦需求端出現了「價格下跌」的預期心理,就算供給端喊出「預售屋買中古價」,消費者依然會保有「沒有最低,只有更低」的樂觀期待,況且房地產市場與股票不同,其多空循環的時間往往長達10年以上,如果2016年才是確定趨勢轉變的第一年,空頭趨勢還有很長的一段路要走,這更強化了消費者「等待最低價」的心理預期。

四、因為最近這波房地產多頭價格漲得太超過,迫使許多人重新檢視諸如「結婚一定要買房」、「有土斯有財」等觀念,漸漸不把買屋當成是證明自己轉大人時必須完成的事項,不管背後的主因是因為房價過高買不起,還是真的認為買房只是解決居住需求的其一方法,無須太過執著,過去東方社會中「必買房」觀念的逐漸鬆動,自然也成為需求端持續萎縮的推手之一。

對於人生中最大的一筆買賣,我認為消費者謹慎點是好事,除了房貸是筆20年以上擺脫不了的支出以外,如果買到自己不喜歡的房屋,在這種交易量極度萎縮的現在,轉賣可是件非常麻煩的事情。誠摯的建議大家,別為了那降不到1%的利率(臺灣實際上也沒多少利率空間可以再調降),成為衝動下買屋的受害者。慢慢看,好好選,時間絕對是消費者的好幫手!