內政部近期預告雨遮及屋簷未來將不登記也不計價,建商聞訊當然急著跳腳,直喊政府在政策改變前都不先進行協商,不過建商似乎忘了,2011年起,內政部地政司就已經規定預售屋之屋簷及雨遮可以登記建物坪數,但不得計價,用意就是讓業者與消費者適應這項新規定。

業者會跳腳很容易理解,因為過去屋簷及雨遮可以測量並登記入房屋權狀內,就可以變相用等同於使用空間的單價,將這些根本用不到的區域賣給消費者。而政府也是因為這個原因,才用兩階段方式來取消屋簷及雨遮之登記措施。

至於不動產開發公會提出「取消雨遮登記,會讓使用範圍不明確」及「雨遮為綠建築重要的一環,取消登記會影響綠建築推動」等理由,乍聽之下頗具說服力,不過無論權狀登記與否,在合法使用的前提下,雨遮及屋簷本來就不能當作室內空間使用,未來不登記的方法,只是讓房屋權狀上的面積,更貼近消費者可以實際使用的面積,而這才是讓不動產買賣更為透明的正確方式。

雨遮的確是綠建築中,為隔絕陽光直射而採取的構建,然而目前建築法規尚未強制所有建物均需取得綠建築標章,是否要興建雨遮仍屬建商自由選擇範圍;就算未來政府真的將興建雨遮等綠建築規範納入法律強制範疇,雨遮也跟消防設備一樣,屬於建商必須施作的項目,一定會把這些成本攤提在最終的房屋價格裡。

說穿了,雨遮及屋簷不得登記入權狀的規定,讓建商又少了一種虛灌坪數的方法,而這才是建商會急著跳腳的真正原因。況且五年前屋簷及雨遮不計價僅適用於預售屋,新成屋及中古屋交易則多半回歸計價舊模式,過渡時期的制度,反而造成一屋兩制的奇怪現象。

主管機關與其在屋簷及雨遮該不該計入權狀面積上打轉,不如拉高政策思維眼光,想想為什麼台灣不能比照國際市場,以實坪或主建物面積直接作為交易單價之衡量基礎?對消費者而言,與其被多塞入的空間拉低每坪單價,我想多數人更希望能清楚得知,以實際使用坪數計算時的真正單價;對建商而言,也不用再背負偷面積、報虛坪的惡名;對建築主管機關而言,只以主建物面積作為計價標準,也可降低違建出現的機率。

越簡單的計價制度,才能將買賣糾紛降至最低。我期待不久的將來,台灣的不動產買賣定型化契約可與國際接軌,改採以主建物面積作為計價的唯一標準,如此方能釜底抽薪的根絕房屋買賣的虛坪爭議!