今年上半年台北市建造執照僅核發1,433戶,較去年同期的3,097戶腰斬54%,五月份更創下僅核准三件、56戶的新低紀錄。這種供給急凍的現象,最可能的原因就是台灣房地產市場交易量持續低迷,進而影響建商的推案意願;此外,房屋稅稅基比照市價大幅調漲後,若房子蓋好卻賣不掉,持有成本也將成為建商沈重的負擔。

既然台北市的新屋供給量大幅減少,是否將帶動台北地區低迷許久的房價回彈?這個看似合理的推論,卻輕忽了幾個重要的環節。首先,蓋房子是個持續性的作業,從領得建築執照到實際施工至主體建物完成取得使用執照,往往需要1~2年的時間,取得使用執照到驗收交屋又需要一段時間。換句話說,儘管今年上半年建照數量大幅減少,然而去年及前年取得建照的新屋正要釋放到市場銷售,所以今年北市建照數量減少,影響的是明年下半年到後年的新屋市場供給,對於下半年台北市新屋供給影響微乎其微

其次,房地產市場的供給端除了新屋以外,還有中古屋的買賣市場,台北市的空屋率雖然已是全台灣最低,卻也到達10%的雙位數水準。換言之,台北市每十棟中古屋就有一棟是空屋,若政府繼續維持房屋稅及地價稅實價課稅的原則,這些空屋非常有機會因持有成本過高而進入房地產市場待價而沽。

最後,房價是由需求與供給兩端相互拉扯之後的平衡點,儘管台北市新屋供給端出現明顯的下滑,但若供給端仍舊希望以目前的房價基準,轉換成未來成交的價格,對於需求端的吸引力還是不足。因為台北市的房價所得比仍位處於16的高點,代表目前的成交平均價對需求端而言依然沈重,所以無論供給量縮得多小,需求端依舊「買不起」

目前房地產市場交易量低迷的主因,就是買賣雙方對於成交價數額上的認知,有不小的差距。有趣的是,兩年前的新聞多半是勸說買方「別為了殺價失去了擁有愛屋的機會」,如今輿論已慢慢轉成「屋主別認為沒賣就沒虧」及「以租代賣划不來,租金抵不了房貸」,這再度證明台灣房地產市場的話語權,已經由賣方轉移到買方的身上。然而要賣方在心理上接受虧本出售的事實需要一段時間,所以房地產市場價格短期內不太可能出現崩盤式的大跌,房地產市場這種推案量及銷售量雙低的狀況,應該還會持續一段不短的時間。

我沒辦法預知這種盤整緩跌的時間會持續多久,但從房地產價格的歷史來看,單一上漲或下跌循環通常會持續達10年以上,目前也看不出能讓房地產市場價格立刻落底的可能。