最近新北市新店區的一棟大廈,建商於廣告文宣主打空中花園、健身房等優質公共設施。但實際交屋時,建商卻宣稱這些公設都是合約外贈品,沒有義務施作。經住戶一狀告上法院後,第一審宣判建商敗訴,需給付住戶共500餘萬元。

其實在內政部不動產資訊平台下載之103年4月份最新版「預售屋買賣契約書範本」第一條,就開宗明義的規定:「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」所以不管文宣上有沒有標示「僅供參考」之相關字樣,在定型化契約的條款下,所有的廣告宣傳品都是建商與購屋方的契約保障範疇,所以如果是購買預售屋的消費者,務必把所有的廣告文宣都妥善保存,另外如果現場銷售人員口頭說出契約與廣告上都沒載明的承諾時,請銷售人員白紙黑字載明於契約內容,如果銷售人員開始推託,就表示這些承諾幾乎沒有成真的可能,消費者也要適度懷疑這家建商是否真的可靠。

前述案例中,建商辯稱合約內有:「美化工作如有違法規,賣方可變更設計,不負違約之責。」等條款,然而從事實面切入,預售屋必須於取得地方政府核發之建照執照後,方可販售,所以建商在開始銷售房屋之前,理論上就應該知道這個建案能否合法施作「空中花園」、「健身房」等公共設施,況且建商作為建築法上的起造人,依建築法規定本就應該依照核定之工程圖樣及說明書進行施工,既然建商已經在預售時強打「空中花園」、「健身房」等公共設施,就代表建商在已取得之建照執照中,包含前述公共設施的施作許可,當然也就不存在必須事後變更設計來尋求設施合法性的問題。

反過來說,如果建商必須以變更設計來解決公設的適法性問題,也就代表建商在尚未取得公共設施之施工核准時,就把這些設施拿來作為廣告文宣的主軸,明顯有欺騙與造假之嫌,無論怎麼看都是建商的問題,這或許也是為什麼法院最終判決建商需賠償住戶的主要原因。

最後,由於台灣地區房地產價格壓力依舊十分沈重,而預售屋是用現在的價格,去買以後的房子;因此,萬一房價持續下修,用比較高的現價買房是否划算?精明的消費者可能需要再撥一撥算盤啊。