學弟K跳槽到一家私人地產投資公司已近一年,聽說業績不是很理想,約了我想請教投資方向。

「子房哥,現在房市這麼低迷,陸客不來,經濟不振,政治觀望氣氛濃。哎,我都買不到合適標的投資,快要被我老闆Fire了。」學弟K一見面就大吐苦水。

「是喔?那你老闆是什麼背景呀,怎麼都沒有好案子找他?」我好奇地問。

K嘆了口氣說:「我老闆在五年多前從大量預售屋與中古屋買賣中賺了好幾桶金,去年底趁著房地合一稅實施前,把手上物業大部分賣光了。現在滿手現金想找標的再投資,但是景氣不再,許多建案推案都很保守,而且市場上的物件降價仍相當有限,投資報酬率很低,我送上去很多案子都被打槍。」

我拍拍K的肩膀說:「沒關係,相信你老闆看得到你的努力。不過,由於你老闆算是半路出家,只懂簡單的地產投資方法,難怪找不到合適標的。」

學弟K睜大眼睛問我:「子房哥,請你教教我。現在我該怎麼做?」

我拿出紙來,大筆一揮,分享我的景氣循環投資曲線。

房市好冷!3張圖告訴你,不景氣有不景氣的投資法

「你看,在經濟下滑的時候,房價跌勢明顯。此時手上握有不動產的人,最需要什麼?」我問K。

K回答:「現金吧,價格好就賣,但問題是現在買方市場,大家價格都開很低。」

我點點頭說:「這時候就有個債權市場需求,你可以把資金借給手上有不動產但賣不掉的人,並且做好設定債權第二順位(第一順位應該是銀行),賺取較高的短期利率。只要做好風險控管,這也是不景氣時地產投資的另一種形式。」

我接著又畫了兩筆。

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「如果在新舊政權交接後,經濟有緩慢復甦的跡象,此時房市應該已把市場租金壓低,可以進入空間經營產業做股權投資。」我說,K瞪大眼睛顯得相當興奮。