由於房地產買賣動輒千萬元,再加上符合自用住宅之房舍,其交易稅或持有稅均較非自用住宅房舍高,因此在台灣常會有利用親人名義買房登記的行為。

台灣的不動產依民法758條「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失即變更者,非經登記,不生效力」之規定採取登記取得制,而登記為不動產之所有者,當然就必須依法繳交相關的交易與持有稅賦,而民間這種借名買方登記的行為,在法律上有個專有名詞叫做「借名登記」。

「借名登記」在民法上並沒有清楚的權利義務規範,然而根據不少的民事判決來看,法律傾向將「借名登記」視為「委任契約」,就是屋主A委請另一人B作為其購屋時的名義登記人,但此房屋的管理、使用與處分權等,仍屬於原屋主A,且只要「借名登記」的行為不違反現有的法律、規定或善良風俗,這種行為是「合法」的。

在民間,「借名登記」多半發生在有親戚關係的熟人身上,也因為是親戚,通常不會有「借名登記」的委任契約存在,雖然民法上允許「借名登記」可採取口頭約束,但因為房屋是登記在另一人B名下,所以如果A、B之間對房地產出現糾紛時,在法律上是A需要負舉證的責任,來證明B只是接受「借名登記」的委託者而已,之前就有一樁兄妹間的糾紛,最後法院認為哥哥沒辦法舉證登記在妹妹名下的房子是「借名登記」而判其敗訴。

因此就算親如兄弟,在不動產買賣時想要採取「借名登記」的方法,最好還是立一個白紙黑字的委任契約,該契約除要將「借名登記」的事實說清楚,最好還要律定所有權人可以隨時終止契約;過戶、持有期間稅賦的費用都由所有權人負擔;借名者之繼承人應無條件返還房產;借名期間衍生之一切費用由所有權人負擔;借名期間若有違法使用等情事,相關法律責任均由所有權人負擔等重點權利義務事項。

除此之外,所有權人也可以透過繳交房貸的相關證明文件、擁有所有權狀、房屋稅地價稅之繳納證明,或出租予他人收取租金等證明資料,來主張自己才是該房產的真正所有權人。

總之,如果要採行「借名登記」,最好還是簽個委任契約來保障雙方的權益,否則發生糾紛打壞原本的親戚情誼,實在得不償失啊!

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