撰文/英語島
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本文作者 荷事生非 

台灣快學學》荷蘭超過1/3是「社會住宅」,卻沒淪為貧民窟、炒房工具...怎麼辦到的?
阿姆斯特丹Wozoco 長青族住宅社區。(圖片來源:archidialog.com)

在荷蘭有超過1/3的住宅單位是出租式社會住宅(台灣目前不到0.1%),發展歷史已超過150年,制度上也相對完善,是因為荷蘭政府視居住權為每位公民的基本權利,而且近年來也成為其他國家社會住宅政策發展上的重要借鏡對象。為什麼荷蘭的社會住宅不會成為貧民住宅,也不會成為房地產炒作的工具呢?其原因可分別從房地產市場、補助政策、成立住宅協會(Housing association)等要素說起,接下來此文將從不同的角度介紹與剖析荷蘭社會住宅的現況。

社會住宅給誰住?社會住宅很便宜嗎?

2013年底荷蘭將近有300萬戶出租住宅,其中約240萬戶是社會住宅(註1),佔全國40%的家戶數,有人一定質疑:為什麼一個國家需要興建如此眾多的社會住宅呢?難道荷蘭人需要政府救助的比例這麼高嗎?以2014年為例,社會住宅的出租價格受到政府管制,房租不得超過681歐元(約新台幣24,853元)/月,承租戶年收入則不得高於34,229歐元(約新台幣1,249,216元),才有資格申請承租社會住宅(荷蘭人平均年收入37,876歐元,約新台幣1,382,316元)。

依照此比例來看,荷蘭人可以申請社會住宅的資格,並非只鎖定在低收入戶和弱勢族群,不同於台灣社會普遍認為,中產階級既有能力負擔一般商業市場的住房。荷蘭政府較早就意識到社會住宅政策受益對象,不應只限定於傳統觀念中需救助的族群,無論是土生土長的荷蘭人或新移民,屬於低收入戶、身心障礙、長青族、單親家庭、社會新鮮人、甚至連ㄧ般家庭只要小孩比較多的,及被認定教育費用支出較高的雙薪家庭,都可在申請範圍內。其實在荷蘭社會住宅的租戶僅有約5%,是供給無家可歸的人或無經濟來源的人居住。

出租社會住宅的關鍵單位:又是房仲、又是NGO的住宅協會

荷蘭社會住宅和ㄧ般房地產的租售市場是分開的,負責出租的單位是「荷蘭住宅協會(housing association)」,其擁有社會住宅的產權且負責租賃的服務,雖是不以營利為主要目的法人組織,因此賺來的盈利必須依法用於:增進該社區住宅的品質或空間維護;和社區管委會一起合作,防止社區犯罪、維護整潔、舉辦聯誼派對、維護社區運動休閒設施…等等。

除了能出租社會住宅,「住宅協會」視財務情況可「資金週轉」,將社會住宅出售或買回,售價以臨近的房地產價格為標準。為了避免投資炒作,社會住宅的銷售市場是受到限制的,社會住宅買主想將房地產脫手只能賣給原屬的住宅協會,賣出和買入價差有獲利或虧損由買主和住宅協會對分,這樣可以避免投資客炒作房價。