近日有一則新聞,有民眾聯名控告財經專家於說明會上鼓吹買進美國底特律的房地產(新聞連結),事後上網查詢實際成交價僅為付出款項的一半,財經專家則透過律師說明這是購屋者與仲介商之間的糾紛,與自身無關。

或許是因為這一、兩年台灣房地產市場成交量低迷,媒體開始出現非常多海外置產的廣告,從美國到東南亞都有,似乎只要在台灣參加個幾場說明會,在一些文件上簽簽名,那些租金報酬率5%、10%的房子就能變成自己的金雞母。

然而,從那些美輪美奐的海外房地產投資說明資料裡面,通常不會告訴消費者海外房地產投資會有這些風險:

1、匯率風險
投資海外房地產,不可能使用新台幣直接投資,一定要兌換成當地的貨幣。然而匯率是浮動的,如果外幣兌新台幣呈現升值的狀況,台灣的投資者就要付出更多成本。舉例來說,如果之前判斷日幣會因為日本央行啟動負利率政策而持續貶值,進而決定購買日本房地產卻還沒付款的民眾,這幾天看到日幣匯率升破0.3應該會非常的痛苦,因為要用更多的新台幣,才能換到購買房地產商品的等值日幣;反過來說,如果現在手上已經持有日本房地產的消費者,反而害怕日本央行所謂更大幅度的貨幣寬鬆政策,讓日幣走回貶值的道路,這樣租金收益兌換新台幣時就會遭受損失。各國的匯率取決於全世界各國總體經濟與貨幣的流動方向,這是市井小民幾乎無法控制的總體經濟變因。

2、法令(政治)風險
整個房地產交易過程有許多法律程序,每個國家的程序都不盡相同,台灣消費者很容易陷入「用台灣看世界」的盲點,以為在台灣可以這樣這樣,到他國也能這樣,輕忽這件事,很容易將自己至於險境。除此之外,許多國家的法治觀念尚未健全,「有關係就沒關係」的人治思維,也會是一般散戶投資海外房地產完全無法掌握的變數。最後,許多國家會把海外置產的投資者,視為拉高房價的元兇,甚至還存有一些排華思想,這些都是遠在台灣的消費者,很難想像的真實狀況。