在大安區的靜巷咖啡,M帶著一位年輕人過來打招呼。

「子房,這是我姪子K。他過去拜讀過您很多文章,執意要我來引薦跟您認識請教。」M說。M是長我十幾歲的忘年之交,今年正式從日商製造業退休,由於過去十年也曾投資不動產,目前手上有幾棟公寓收租,退休生活無虞。他的姪子K今年大四即將畢業,大學時代就對股票投資很有興趣,咖啡店門口的雙門跑車,就是他這幾年股票投資賺來犒賞自己的獎品。

寒暄幾句才知道,原來K打算一畢業就做個專業投資人,專心投資股票之餘也想學習房地產投資。但M對K的想法不以為然,認為K仍應該專注本業職能,再用本業賺來的閒錢投資。

「我同學裡有八成打算考公務員,這根本就不是我的熱情所在呀。」K說,M在我面前問他:「那你的熱情在哪裡呢?看著這些股價數字上上下下嗎?」K說賺到錢很有成就感,這就是熱情。我聽出他的思考邏輯,直接潑他一盆冷水:

「坦白說,你不適合現在投入房地產,因為用這樣的邏輯投資,你缺乏支持你迎接下一個房市循環的熱情。」我說。

在過去房地產持續高漲的年代,只要買房就幾乎賺錢。還記得前幾年的媒體,大幅報導許多明星、小資買房賺錢的傳奇。但是仔細觀察這些故事的內容,不外乎他們如何辛苦存錢,用多少錢買了房,後來房價漲到多少,身價就變成多少的故事。如今面對房市反轉,這些故事都銷聲匿跡了,因為這些故事只在意房價的漲跌,忽略了房地產創造空間收益的投資本質。

坦白說,現在投資房地產,不是賺資本利得,而是要先賺「經營財」,經營收租公寓、經營特色旅店、經營餐飲商場。但是在這一切經營學的背後,都需要一股熱情支持:你想提倡什麼樣的空間經營理念?

如果收租公寓是剝削外地人的頂樓加蓋隔間房,相關租屋安全專法立案後肯定第一個遭到淘汰。如果經營旅店是想剝削不懂事的陸客阿公阿嬤團,面對陸客縮減政策下也自然遭到淘汰。如果經營文創商場只是想賣貴松松的禮品與高級下午茶,當不景氣時大家還是選擇物美價廉的outlets。