為了健全租屋市場,保障租屋者的權益,當然也是履行競選時「訂定租屋專法,房東的房屋稅適用自用稅率,租金也要課稅,以活絡台灣的租屋市場」的政見,民進黨立委將「租屋專法」交付立法院大會審查。

這版本的租屋專法,除了規範房東不可設定房客之年齡、職業、性別的非必要之條件外;也規定了房租必須要一定時間內CPI(消費者物價指數)的漲幅超過4%時,才能同步調漲;另外,在沒有自用或正當事由,租約到期後房客還可以要求續約最長兩年……等,這些洋洋灑灑看起來對租屋者的保障,的確非常完整,但立法良善的本意,能貫徹到實際市場中嗎?

在英國殖民印度期間,對於當地到處都是眼鏡蛇非常頭痛,於是政府頒佈了一項政策,印度居民可以拿眼鏡蛇皮向政府換錢。這個政策收到非常好的成效,但催生印度另一個新興行業—眼鏡蛇養殖,一來蛇皮產出來源穩定,二來不用冒著被野生眼鏡蛇咬傷的風險。

想當然爾,英國政府最後放棄了這項政策,這些養蛇業者在無利可圖的情形下,就把豢養的眼鏡蛇就地野放。野生的眼鏡蛇數量不但沒有減少,反而還大幅增加。後來這個故事被定義成「眼鏡蛇效應」,用來比喻錯誤的誘因與政策,不但沒辦法解決問題,還有可能會火上加油。

政府想要保障租屋市場的立意值得鼓勵,但若以目前的租屋專法內容,恐怕只會變成另一個「眼鏡蛇效應」的案例。限制房租只能在一定條件下調漲,等於政府伸手干預市場機制,可以想見,未來房東再與房客簽約時,一定會把這項風險事先反應在第一次簽約時,換句話說,房租未來向上漲的機率很高。

另外,房東在無自用或其他合理條件下,還要允許房客在約滿後無條件續住兩年,要嘛房東就會增加押金的金額,或者退還押金的條件設定更為嚴苛。不然就是要求一定要看到租屋者本人,若「感覺」會有破壞房屋裝修或家具的可能時,寧可放棄出租,也不要「請神容易送神難」。如此看來,這些表面上保護租屋者的條款,其實都會造成這些人租屋成本的上升,特別是原本就弱勢的家庭。相信我,房東絕對會更嚴格篩選租屋者的身分,免得收不到租金,還不能趕人。