從2015年12月開始,央行降息半碼,平均每個房貸戶,一個月可以省下數百到上千元的房貸支出,央行公布這項利多當天,我在公司趕稿子,聽到幾個財經記者一陣驚呼,因為幾天前,美國才宣布升息一碼,台灣的逆向操作,讓大家跌破眼鏡,我卻不禁搖搖頭,在一連串的打房利空消息影響下,房市進入「敵不動我不動」的死水狀態,現在才來施以降息小惠,最近還要放寬銀行放款水位,希望增加房市動能,連雙北市長都爭相喊出,不支持打房,這樣的房市策略,猶如父子騎驢般,頭痛醫頭、腳痛醫腳,毫無章法可言,不管是買方賣方,沒人討得了好!

敵不動我不動,降息有什麼用?

看似買方佔盡上風的市場,在投資客退場後,口袋夠深的硬頸賣方成為市場多數,價格陷入下一波的對峙窘境,政府打房的原意,應該是降低買屋門檻,讓住者有其屋,但,現在不只賣家重傷,房子賣不出去,買不起的買家依然買不起,買得起的,就算價格降到期待值,依然沒有信心出手,就怕價格還有下探空間,這般僵局持續,買賣雙方都皆蒙其害,錯誤的打房政策,沒能解決高房價問題,反而打到真正想買房的人。

像我的朋友小劉,為了買房子準備多年,手上存了400萬自備款,在寸土寸金的台北市要買間房子,雖然不算寬裕,但總算是有備而來,等了三年多,眼看房市走低,最近終於考慮出手,他看中了一間1500萬的中古物件,這時,他卻發現手上的錢已經不夠,原來,隨著房市翻轉,銀行核貸越趨嚴格,過去起碼可以核貸8成的物件,現在只能貸到6成5,他必須拿出525萬現金,這還沒算進仲介服務費、相關稅金以及裝潢費用,小劉機關算盡,想等低點,但根據財團法人金融聯合徵信中心的資料,現在銀行核貸平均成數不到7成,只剩6成6,買家一等再等,錯失良機,還是雙手空空,買不了房子,等來等去等成仇!

在這種情況下,降息有用嗎?每個月省那點利息錢,別說房貸族無感,就連把錢存在銀行的定存戶,每個月利息不過就少個便當錢罷了,對已經一路下墜的GDP,怎麼可能有什麼幫助?不過,央行降息這個看似於事無補的動作,隱隱透露政府干預的力量,已經嗅出縮手味道,房地合一上路後,今年以自住為主的市場,在投資客徹底宣告退場後,政策利空也已出盡,市場將大致落底!

釋出量低於3%,趁勢搶進「U型谷底宅」

不過,何時才是買點?首先,我認為這次跟十二年前SARS時的低點不同,當時,房價突然急跌,當疫情控制,房價隨即呈現「V型回升」,速度相對較快,但2015至今,房價呈現緩跌趨勢,根據經驗法則,房價跌得慢,爬升也會跟著慢,未來勢必呈現「U型緩升」,而且這段「谷底期」恐怕短不了,有人認為明年底房價可望回春,也有人認為恐怕得等個十年,我認為三到五年內,場面都是自住客層的,房價都會盤旋在這個「超胖U型谷底」,但,落底價格已經隱然浮現!

只是,價格再重要,也不是買房唯一指標,與其到處亂槍打鳥,不如直接鎖定熟悉區域的特定優質物件,切記,專家的話聽聽就好,盡信書不如無書,因為各區域的落底時間,隨著區域狀況各有不同,絕不是專家可以一言以蔽之的,得靠自己一步一腳印去做功課,基本上,可以透過釋出量變化,看出落底端倪。根據觀察,過去半年,不少賣壓沉重社區的物件,都有超過一成以上的拋售潮,裡頭自然不乏逃命投資客,但2016過後,投資物件棄械退場,一般來說,當剩餘賣家低於社區總物件數的3%時,代表供給回歸平穩,房價幾乎就接近落底!

這個道理很簡單,房市從2014、2015開始走跌,價格一團混亂,百家爭鳴的投資客,都已趁勢逃命出脫,到了2016,打房政策已經宣告到此為止,房市利空出盡,而所剩無幾的硬頸物件,在前一波的登錄實價確定後,已經欲振乏力,賣家無力ㄍㄧㄥ價,但願意降價下修空間也已有限,落底價格已經呼之欲出,此時出手承接,只要緊咬前一波實價,有機會可以用相對低價,買到觀望已久的「目標物件」,一圓成家夢!

─本文獲「好房網News」授權轉載,原文:降息不如降價!2016落底價呼之欲出

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