金管會在上月底(12月29日)宣布,實施長達四年之久的銀行不動產貸款限制措施正式取消,雖然金管會名之為「回歸銀行自主管理」,但已隱然可聞出政府又想以支撐、甚至拉抬房市救經濟的企圖。

走了12年多頭市場、堪稱史上最長繁榮期的國內房市,去年已由多轉空,今年則預估仍將維持空頭格局,業者預估今年房價下跌幅度大概在10-15%左右,而且空頭市場可能維持2-3年。

房市走空對整體經濟當然有影響,央行去年的2次降息,雖然理由是為了台灣經濟低迷,但降息被認為對投資助益幾無,卻可能對房市有支撐作用。這次金管會的取消不動產貸款限制,預估一口氣可釋出高達1.3兆元的銀行資金投入房市,對漸入空頭的房市而言,當然是場及時雨,對房市當有支撐作用。

這種「拉房市救經濟」的思維與政策,幾乎已經是台灣不分藍綠政策的慣性思維了。國民黨執政時固然會有各種優惠利率措施鼓勵購屋,民進黨阿扁執政時,同時也搞土增稅減半、優惠購屋貸款等政策支持房市。從來不考慮讓房價下跌深一點,自然會引發新的需求。顯然建商利益優於大眾,保住建商利益較重要,民眾買到高價房子、要當20年屋奴的悲情,就不在考量之列了。

房市熱絡時,銀行其實是最愛作不動產貸款,因為「單純簡單」就可長期賺取利息,既可有效消化資金,又因不動產貸款都算是有十足抵押品,看起來風險不高。但由過去歷史看,其風險不是不高,只是「時候未到」。一旦房地產景氣反轉,抵押品價值大幅下降,購屋者還款困難、或是投資客則根本直接把手上房子套給銀行,讓銀行壞帳上揚、滿手爛房子。

央行與金管會在房市熱絡時,實施的各種信用管制地區措施、不動產貸款限制等政策,真正重點其實應該是對銀行信用風險的控管,但也不能否認當時確實是有為房市降溫(或稱打房吧)的意圖。

在房市反轉之際,或是再著力打房的必要性似乎降低,但信用風險控管的需要卻升高。過去台灣的高房價,有一半以上的「能量」是來自投資客,多頭房市中投資客占的比重都高於一半。今年房地合一稅制上路,此制對短期投機客而言確有影響;加上原本房價已過高、今年經濟表現不佳、政權更替帶來的風險等多重因素,此時放寬不動產貸款限制,意圖藉此支撐房市,卻可能把風險都灌進銀行。最後是建商脫身、銀行陷泥沼,對台灣經濟而言,是得不償失。

建商總喜歡自稱「房地產是火車頭產業」,以此說法來讓政府在政策上儘量支撐房市;但不論從學者的研究、或是行政院主計總處的產業關聯報告看,房地產與經濟之間的關係,比較屬於「錦上添花」而非「雪中送炭」─也就是說,經濟原本就好時,會帶動房地產景氣並進一步拉高經濟;但其本身並不具拉抬整個經濟的能力。希望現在的看守內閣、及未來的新政府,都別再意圖以拉房市支撐經濟了,因為台灣社會為高房價已支付太多的經濟與社會代價。就讓房價狠狠的跌它一跌吧!

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