讀者提問:

子房老師,我手上有幾棟房子與土地的投資,現在房市這麼冷,賣也不好賣。所幸目前房貸還足以撐一陣子,但長久下來也不是辦法。請問我該怎麼辦呢?

子房觀點:

小時候我有個親戚住在淡水,偶爾會寄宿她家玩幾天,這個親戚我也就稱她「淡水阿嬤」吧。記得天氣冷的時候,淡水阿嬤會跟我說:「來來來,多穿衣服。」

房市冷跟天氣冷一樣,要「多穿衣服」。幫房屋穿衣服抗冷的第一種方式,就是找到租戶。在房價狂飆的年代,投資人囤新屋希望沒人用過才賣得好價;但是在房屋稅等持有成本提高的情況下,引進好的租戶,獲取好的現金流度過寒冬,並藉由優質的租金報酬吸引下一個買方才是正途。第二種穿衣服的方式,就是現有房產融資轉貸,多爭取幾年只付息不還本的寬限期,降低持有資金壓力。

記得淡水阿嬤在南部也有房子,遇到寒流來襲她會跟我說:「來來來,跟我到南部避寒住幾天。」

當台北市跌價的議價率接近三成的時候,目前中南部二線城市的議價率仍有限,甚至在大選之後有機會因為更多資源注入,產生不少建設利多的想像空間,可作為北部投資人避寒的參考。若悲觀覺得台灣的房市已是寒冬,反觀美國景氣復甦、日本申奧商機、東協新興市場,可能正值房市春天。稍稍認賠脫手資產換現金,移轉投資到海外避寒去,也是不錯的辦法。

還記得如果冷到受不了,又沒空到南部避寒,淡水阿嬤會說:「來來來,我們抱在一起取暖。」

天氣冷要抱在一起,房市冷更要抱在一起取暖。

以往對立的房東與房客,現在應該要抱在一起:房東適度降低租金,房客延長租期,讓房子在不景氣的這段時間仍有正向的現金流。

建商與投資機構,應該要抱在一起:建商沒有以往預售的資金支持,需要資金支援將房子蓋好,用精緻摸得到的新成屋品質吸引自住客的青睞。

房地產投資人們也要抱在一起:未來單打獨鬥風險高,運用安全信託架構集資或引資,委託專業團隊招商經營,把雞蛋分散在不同籃子裡,獲得穩定抗通膨的投資效益。

展望新的一年,是房地產合作共體時艱的開始。房市冷?想想淡水阿嬤的話,就對了。