讀者提問:

子房老師,我一直在等銀行升息,等市場這些餘屋的賣方受到壓力,可能就有機會便宜買到房子。但等了好久市場似乎都沒有太大降價動靜,也還沒看到1990年房地產不景氣時,許多建商關門倒店、不良資產一大堆的情況。請問為什麼呢?

子房觀點:

對於明年的房價預測,我提出九個影響房價的主要趨勢,簡稱「子房九箭」,包含第「總體經濟成長箭」、「房地合一課稅箭」、「房貸利率變動箭」、「法拍市場競爭箭」、「租金收益報酬箭」、「總統國會選舉箭」、「總量供需變化箭」、「資金外移投資箭」、「預期跌價心理箭」。這些箭圖其中有部份仍支撐房價往上,最受矚目就是「房貸利率變動箭」,我認為會持續低利率一段時間,而低利率也會持續帶來熱錢。

回顧五大銀行之平均房貸利率,從1996年11月的8.69%,到了2003年已跌破3%,之後都在2字頭盤旋,2009年金融海嘯後直接跌破1字頭,都在1.62%~1.91%盤旋。

房市不是很冷嗎?一個關鍵原因,賣方還可以再撐3年不降價

所以,如果現在的租金收益有達到2%以上,高於銀行融資的1.9%,從融資觀點已經是「正槓桿」,在有租金收益的前提下,如果只還息不還本,每年現金流仍為正,房地產價格的確有支撐的力道。

房市不是很冷嗎?一個關鍵原因,賣方還可以再撐3年不降價

那麼大家會關注的就是,低利率時代什麼時候會結束?這得先從美國QE說起,美國歷經從2008年的QE1,2010年的QE2,2013年的QE3,美國10年公債利率一直維持低檔,眼看QE3在2015年要結束,美國10年公債利率又跌到2%以下。

雖然美國QE結束,但近年歐洲QE又興起,歐盟政府債券利率持續下跌,面對歐洲不斷印鈔票,促使各國利率持續探底,甚至有些國家已經出現負利率的情況。(也就是說,你把錢存在銀行,你還要給銀行利息來保管你的錢)

房市不是很冷嗎?一個關鍵原因,賣方還可以再撐3年不降價

目前歐美各國都在拼經濟,所以主要國家央行都採低利率鼓勵投資來促進經濟復甦。台灣與這些歐美國家在經濟上有許多連動關係,所以央行利率大體會跟著美國走。如果短期看來歐美這些政府公債殖利率都在低檔盤旋,央行自然沒有大幅升息的理由。