5分鐘看懂！到底該在「房地合一稅」實施前、實施後，再買房才划算？

讀者提問：

子房老師，我們是新婚夫妻有買房需求。最近六都公佈10月建物買賣移轉棟數，其中有四都交易量都回溫了，包含新北市、台南市、台中市、桃園市等。有人說是要趁著房地合一稅正式實施之前買房，就有輕稅的優惠。如果是這樣，那我們現在是不是得積極看房子？可是，房價不是還會跌嗎？

子房觀點：

面對明年房市，我提出九大面向的「子房九箭」，上週談了第一箭「總體經濟成長箭」，從台灣的總體經濟發展，對應房地產成長模型進行預測，結論房價箭圖向下。這週談談第二箭「房地合一課稅箭」，從新稅制實施，推測房市交易價量的變化。

我曾經說過，房地合一稅的實施有兩波倒貨潮。在今年底以前趕著倒貨的賣方，是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人；而明年一月以後趕著倒貨的賣方，則是被奢侈稅綁住的投資人。

新制很可怕嗎？對於短期投資買賣的朋友，我倒認為「奢侈稅」比「房地合一稅」還可怕。畢竟奢侈稅是不分青紅皂白，短期賣出不管賺錢賠錢都要付相當於賣價15%的奢侈稅。房地合一稅比較人性化些，有賺錢才課稅，根據賺到錢的金額扣除相關成本，課最高45%的稅率。

舉例來說，某甲買了一棟房子，成本1000萬，一年內賣出1200萬，賺了200萬。如果用奢侈稅來計算，課賣價15%等於是1200萬的15%，就是課了180萬的稅，等於只賺了20萬。若適用房地合一稅，只要針對賺的200萬稅基去課稅，即使費用不計，最多也只課45%即90萬，還是賺了110萬。

所以，許多人都以為「房地合一稅」是毒蛇猛獸，但其實近一兩年受「奢侈稅」困住的朋友，反而欣喜從「奢侈稅牢房」中脫困，在明年1月1日起改適用房地合一稅。即使沒有馬上賣出，一旦持有期從買入時間算起超過了兩年，反而兩種稅都不適用，直接適用舊制分離課稅。

我一直認為，房地產賺錢獲利要繳稅是天經地義，畢竟「房價漲」不是完全投資者一個人的功勞。

公共建設促使城市房價漲，所以要繳稅回饋國家；優質辦學促使學區房價漲，所以要繳稅回饋國家；治安良好促使社區房價漲，所以要繳稅回饋國家；國防安定促使全國房價漲，所以要繳稅回饋國家。

「房地合一稅」政策，把之前混亂的稅基與只有土地代書會算的交易所得稅，簡化成實質課稅原則。對自住族群來說，政策保障六年長住後交易所得400萬以下的免稅優惠，加上重購退稅政策，的確影響不大。對投資族群來說，近年買房投資者當然會面對政策變動的陣痛期，但後續投資者就可以明確精算獲利，再決定現階段的投資購入成本。

若要說「房地合一稅」對房價的影響，其實可以用最簡單的「供給需求」經濟學來說明：

第一，在供給面來說，明年1月起面對從奢侈稅牢籠解禁的倒貨潮，加上持有期從先前買入時間算起超過了兩年直接只適用舊制分離課稅的倒貨潮，再加上這一年來累積滯銷的新成屋與建商餘屋，市場上待售物件供給量勢必越來越多。

第二，在需求面來說，「房地合一稅」與「奢侈稅」相同，都會抑制短期買賣炒作。所以短期投資客不見了，市場只剩剛性需求的自住買家。加上房市預期跌價心理發酵，一旦這些自住買家的決定期再拉長，需求遞延的結果，市場去化量勢必緩慢。

供給增加，需求減少，用最簡單的經濟學原理就可以知道：「房地合一稅」實施年，預測房價箭圖仍是向下。

既然如此，大家是不是都該等房價跌到底再買？很有趣的是，房地產是無法標準化的商品，每個物件都有其不同坐向、景觀、格局、裝潢等獨特價值。回到百貨公司週年慶邏輯，「七折選貨，五折搶貨，三折沒好貨」，面對人生最高金額的置產選擇，你怎能不選好貨呢？

作者簡介_紅色子房