讀者提問:

子房老師,我們是新婚夫妻有買房需求。最近六都公佈10月建物買賣移轉棟數,其中有四都交易量都回溫了,包含新北市、台南市、台中市、桃園市等。有人說是要趁著房地合一稅正式實施之前買房,就有輕稅的優惠。如果是這樣,那我們現在是不是得積極看房子?可是,房價不是還會跌嗎?

子房觀點:

面對明年房市,我提出九大面向的「子房九箭」,上週談了第一箭「總體經濟成長箭」,從台灣的總體經濟發展,對應房地產成長模型進行預測,結論房價箭圖向下。這週談談第二箭「房地合一課稅箭」,從新稅制實施,推測房市交易價量的變化。

我曾經說過,房地合一稅的實施有兩波倒貨潮。在今年底以前趕著倒貨的賣方,是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人;而明年一月以後趕著倒貨的賣方,則是被奢侈稅綁住的投資人。

新制很可怕嗎?對於短期投資買賣的朋友,我倒認為「奢侈稅」比「房地合一稅」還可怕。畢竟奢侈稅是不分青紅皂白,短期賣出不管賺錢賠錢都要付相當於賣價15%的奢侈稅。房地合一稅比較人性化些,有賺錢才課稅,根據賺到錢的金額扣除相關成本,課最高45%的稅率。

舉例來說,某甲買了一棟房子,成本1000萬,一年內賣出1200萬,賺了200萬。如果用奢侈稅來計算,課賣價15%等於是1200萬的15%,就是課了180萬的稅,等於只賺了20萬。若適用房地合一稅,只要針對賺的200萬稅基去課稅,即使費用不計,最多也只課45%即90萬,還是賺了110萬。

所以,許多人都以為「房地合一稅」是毒蛇猛獸,但其實近一兩年受「奢侈稅」困住的朋友,反而欣喜從「奢侈稅牢房」中脫困,在明年1月1日起改適用房地合一稅。即使沒有馬上賣出,一旦持有期從買入時間算起超過了兩年,反而兩種稅都不適用,直接適用舊制分離課稅。