讀者提問:

子房老師,現在房價有人說會再跌五年,也有人說明年大選後就會回升。房市面對新稅制的影響,利率的變動影響房價,我身為自住一族該何時出手呢?

子房觀點:

影響房價的因素很多,對於2016的房價變化,我歸納出有「九大箭圖」,來檢討各個因素對房價的影響,簡稱「子房九箭」。

第一箭「總體經濟成長箭」,從台灣的總體經濟發展,對應房地產成長模型進行預測。

第二箭「房地合一課稅箭」,從新稅制實施,推測房市交易價量的變化。

第三箭「房貸利率變動箭」,對比目前投資人槓桿操作獲利率、借款利率消長,以及央行可能利率調整的影響。

第四箭「法拍市場競爭箭」,則觀察法拍市場待拍件數、得標件數、拍次、成交率與加價率變化對房價的走勢。

第五箭「租金收益報酬箭」,以住宅與商業地產這幾年來的租金收益對比房價的消長,判斷未來租金報酬的買方市場接受度。

第六箭「總統國會選舉箭」,則著眼目前三大陣營主要候選人政見與其社會住宅政策,對於房市的可能影響。

第七箭「總量供需變化箭」,則結合台灣人口紅利調查、營建署公布建照數量、住宅需求動向調查等資料,繪製總量供需變化預測圖。

第八箭「資金外移投資箭」,進一步研究海外投資熱潮,搭配實務瞭解成交狀況,研判資金投資轉向海外的趨勢。

第九箭「預期跌價心理箭」,則引用整合各家仲介的買方意願調查報告,研判跌價觀望期的休止時機,同時也是危機入市的時機。

以第一箭「總體經濟成長箭」部分圖說為例,最簡單的方式就是觀察國發會的景氣對策信號。

選後房價就會漲,自住族該快點出手?專家:整個2016年都看不到止跌回升的理由

今年底我們的景氣已經都在低迷的藍燈盤旋,政府除了降低利率刺激投資,目前也檢討籌辦50億消費刺激方案,也有立委建議再發放消費券刺激內需市場。

若回顧拉長國發會的景氣信號圖,從2000年到現在曾有三個谷底,一個是2003年的SARS風暴,另一個是2009年的金融海嘯後,還有一個是2012歐債危機,從此可以發現我們的景氣受國際情勢影響很大。但是最值得觀察的谷底反彈面,是2010金融海嘯以後台灣經濟呈現爆發性成長,主要是當時外銷與內需雙重引擎拉動的結果。包括當年經濟增長率接近10%、外貿總額突破5000億美元大關、旅遊人數突破500萬人次與失業率跌破5%等,因此當時受金融海嘯波及的房市也跟著只跌反升。