同事四個多月前看上一棟房子,雙方談價的過程也算順利,於是買賣雙方就簽了房屋買賣契約,結果在辦理房屋過戶時,因為賣方除了房屋貸款外,可能跟銀行間還有其他的債務關係,導致銀行不願意塗銷房屋所有權狀上的抵押設定說明,連帶也使得同事這邊的銀行不願意在無法取得最高抵押順位(註)的前提下,撥付房屋貸款給賣方,交屋一事就這樣一直延宕,其間同事曾多次催促仲介儘速完成交屋,然而感覺仲介早已與賣方熟識,千方百計為賣方拖延時間甚至開脫說情,最後同事一氣之下想要走法律途徑解除買賣契約時,才赫然發現買賣契約並未載明「最後交屋期限」,同事有些沮喪的問我,這樣的情形下,還有什麼方式可以給予仲介及賣方儘速依約交屋或解除契約賠償的壓力?

註:「最高抵押權」指銀行會先根據標的物(土地加建築物)所在地段、屋齡種種條件來進行鑑價,鑑價金額即為所有權人可設定的最高金額。這類借貸,是先有抵押權設定,才有債權產生。

《民法》345條規定,買賣契約於當事人就標的物及價金相互同意,買賣契約即成立。換句話說,「買賣標的物」與「價金」就是法定契約是否成立之要件。然而不動產買賣涉及到付款方式、所有權移轉及房屋點交等事項,最高法院曾有案例認定,如屬不動產之買賣,除標的物及價金外,付款方式、稅負、違約金、產權移轉過程及標的物最後交付等事項均需「買賣雙方合意」,因此內政部不動產資訊平台上無論是預售屋或成屋之買賣定型化契約,均要求需於契約上寫下交屋之最後期限,甚至若交屋延宕屬可歸責賣方之事由,買方得請求賣方須給付每一延遲日總價萬分之二之逾期罰款。

若簽約時未於契約上明訂交屋之最後期限,買方還是可依照《民法》第345條、最高法院判決案例及政府公佈之買賣定型化契約等相關規定,以存證信函的格式,將交易延遲交屋可歸責賣方之原因、律定最遲交屋期限(最好從對方收件日起算一個月)及違約處理方式等狀況繕寫清楚,同時寄給仲介與賣方,如屆時賣方仍無法完成交屋時,買方於法庭上即可主張已經重新給予賣方新的交屋期限,強化可歸責於賣方之正當性,就更容易為自己爭取到更好的賠償條件。如果不知道怎麼寫存證信函,可以請教具有法律專業的朋友,或花點小錢由律師協助代擬皆可。