讀者提問:

子房老師,我在新北市幾個知名重劃區都有投資房子,最近電視名嘴們都批評這些地方會大幅跌價,還好因為我目前資金無虞,所以不排除長期持有,等待下一個房市循環成長期到來。有朋友建議我可以去蕪存菁,放棄賣掉部分資產,只保留有潛力的房子。但是,新興重劃區要怎樣判斷還有發展潛力呢?

子房觀點:

在房地產成長理論模型裡,引領房地產成長的動力,是所謂的「基礎就業」。什麼叫做「基礎就業」?就是說某特定地區有一些產業,可以幫該地區賺到該地以外的收入,促進資金的流入,帶動住宅需求、商業零售需求等。舉例來說,竹北地區的快速發展,是因為有新竹科學園區眾「基礎就業」廠商持續進駐,讓該地區可以賺進全世界科技相關產業的收入,而湧入的大量高科技人才也帶動住宅、商業、教育的蓬勃發展,再加上高鐵交通運輸帶來的便利性,促使竹北高鐵特定區房市發展,位居高鐵全台各新興站區之冠。

最近友人邀請我到菲律賓考察房地產,我們到達馬尼拉大都會區裡的兩個新興發展區,一個叫做Makati,另一個叫做Bonifacio Global City。即使是深夜10點,這兩區晚上依然燈火通明,仔細詢問才知道這些都是外商在菲律賓設置的全球電話服務中心(Call Center)。不管是美國運通、VISA、MASTER、Google、Yahoo、JP Morgan等國際企業都在此設置全球電話服務中心,每一個品牌企業就是一整棟大樓,平均一個企業就需要6000~8000個外語能力流利的電話客服員工要輪職上班,估計整個馬尼拉有100萬名全球電話客服人員,賺全世界電話客服的錢。

有了堅實的就業市場,就有大量住宿與商業需求。Markti與Bonifacio Global City這兩個城市近10年內持續引進全球電話服務產業,也帶動了Mega World、Aya以及SM等三大建設集團的發展,新興重劃區快速蓋滿了新穎的辦公大樓、零售商場與高級住宅,讓菲律賓馬尼拉房地產這兩年開始炙手可熱,成為全球投資人注目的對象。