在臉書粉絲頁上,一位朋友留言問到:「在蘇迪勒颱風侵襲時,自己租的頂樓加蓋房屋窗戶及屋頂都有嚴重的漏水,導致一些書籍被雨水打濕,雖然房東在第二天就找人來修復,但因事先都沒被告知房間會漏水,這樣可以要求解除契約並且返還押金嗎?」

租屋處淹大水,相信每個人心裡都會不舒服,都會覺得房東怎麼可以沒有事先揭露房屋會漏水的事實,然而無論是何種契約形式,「解除契約」都是非常嚴重的處理方式,所以主張解除契約的一方,必須具備非常完整且充分的理由及證據,要嘛證明造成損失的責任全部可歸責於另一方,不然就要證實,履約的主體已經滅失或損壞到不堪使用的地步。

回到讀者的問題,租屋處會漏水,是因為蘇迪勒颱風侵襲台灣,這跟地震一樣屬於天災,契約上通常會將這樣的天災,歸類在無法歸責於房東或房客的「不可抗力因素」,換句話說,要把漏水的原因歸咎於房東的疏失,實務認定很難成立。況且,蘇迪勒颱風在許多地方造成的傷害是非常巨大的,台北市市政府光處理傾倒的路樹,就花了數星期,甚至在颱風遠離後三天,許多地方的路燈都還沒有恢復供電;所以或許這棟房子之前從未漏過水,是因為這次的狂風暴雨而造成的傷害,就算房子過去真的曾經漏過水,房客要找到客觀的人證物證難度甚高,光是以「房東蓄意隱瞞漏水情況」這樣的主張,很難達成解除契約的目的。

所以除非所租賃的房屋屋頂整個被吹翻,或者結構上出現明顯的裂縫,讓房子失去遮風壁雨及提供居住安全的基本功能,達成民法上「履約主體已經滅失或損害到不堪使用」的狀況,不然租賃方很難在契約或法律上找到一個有力的論點,來支持解除契約這樣的法律行為。況且房東很快就來履行民法賦予屋主的修繕權責,所以我建議最佳的解決方法,應該是和房東詳述當天漏水的情形,以和緩的態度來瞭解房東打算如何修復滲水的問題,並且討論因颱風漏水導致的相關財物損失該如何相互找補?在沒有確定自己手中握有必勝的證據前,貿然向房東宣戰其實是種「有勇無謀」的表現,因為最有可能的結果,就是租賃契約無法解除,還要跟房東「大眼瞪小眼」的走完整個契約,這真的是得不償失的事情!