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以日元貶值為背景的中國人狂購浪潮還蔓延到了日本的公寓等房產領域。雖然這大大活躍了當地房地產市場,但有些公寓淪為不特定人群進出的「旅館化」現象,也帶來了弊端。在日本政府積極吸引海外遊客觀光的背景下,防止糾紛的策略又是什麼呢?

在東京灣沿岸地區矗立著一座超高層公寓。公寓的高層住著一位30多歲的男性,他被隔壁房間連日來延續至深夜的「派對」吵得多日無法入睡。從牆壁傳來的喧鬧聲可以聽出,他們是中國人。而且鄰居這家的主人天天都不固定,有時是兩名男性,而另一天又變成了多名女性。

東京灣沿岸地區的公寓,來自海外的投資也不斷增加。右下圖為Airbnb網站,用「豐洲」來搜索時顯示有數十間「空閒」房屋,用中文來介紹的房屋非常搶眼。

這種不特定複數人群的住宿狀態使這位30多歲的男性產生了懷疑,於是他登陸可供人們將自家住宅作為住宿場所有償提供的服務網站“Airbnb”,搜索了一下自己居住的地區。結果發現,僅僅是搜索的那天週末,在自已所住公寓中就有多套房子被租出。隨後,這名男性向公寓管理員投訴,但管理員僅表示「並無禁止出租行為的條款,所以無能為力」。這名男性一臉愁容地說:「這種情況今後持續下去的話,就要考慮賣房了。」

「Airbnb的收益率高達15%」

中國人的狂購熱潮不僅席捲了日本的家電及食品領域,而且還蔓延到了日本的房地產市場。其中,公寓類地產尤其受到個人投資家的熱切關注。摩根士丹利三菱日聯證券(Morgan Stanley MUFG)執行董事大室友良表示:「公寓是隱形的入境遊業務。來自中國大陸、台灣、香港的投資增加了許多。一下子購買2~3套而非1套房子的情況也不少見。在東京灣沿岸地區,有的公寓存在全部房子約1成多被外國人買走的情況,而在新宿及六本木等知名地段,甚至還有2成房子被外國人買走的公寓。」

購買公寓後的中國人紛紛利用Airbnb出租房屋。Airbnb從2008年開始在美國提供服務,提供房屋者被稱為「房主」,入住客人可通過該網站的服務平台進行預約,到房主家中住宿。中國人積極出租房屋的原因在於高收益率。

榊房地產市場研究所的榊淳司表示:「在東京,將新建公寓拿來用於普通租賃時的收益率約為4%。而利用Airbnb日租時收益率則高達15%。即使每月只出租半個月,收益率也比普通租賃高。」尤其是市中心,到日本旅遊的外國人急增,酒店需求緊張。伴隨這一趨勢,Airbnb在日本國內的註冊量增加到了去年的3倍,達到1萬戶以上。

而另一方面,認為「Airbnb的房主出租房屋行為按現行法律屬於接近黑色的灰色地帶」(瑞穗中央法律事務律師三平聰史)的也不少。日本旅館業法將「收取住宿費,供他人住宿的行為」定義為「旅館業行為」。有關法律制定了防火噴淋器及逃生通道等建築安全標準等消防、衛生方面的規定。經營旅館業時,必須要遵守法律,向地方政府提出許可申請。

Airbnb Japan的代表董事田邊泰之表示:「現有規定是否適用於偶爾出租自己住宅的行為並不明確,但如果將有償出租自己住宅的行為視為旅館業,那麼就必須要提出申請,沒有許可,就很可能導致法律問題」。

「接近黑色的灰色」將被洗白

不過,有關規定現在正要發生變化。日本政府2015年6月30日內閣會議上通過了「規制改革實施計劃」,顯示出了放寬限制的姿態。

「規制改革實施計劃」針對將自家住宅提供給他人有償住宿的家庭旅館行為表示,當「有大型活動舉辦時」,如果事先預見到住宿設施不足,這種家庭旅館就可以不受日本旅館業法的約束。對於大型活動以外的時候,通過網際網路提供家庭旅館的服務,也將於「2016年得出結論」。

伴隨Airbnb用戶增加而引發的問題,就是開篇提到的、房間的臨時客戶與原住戶之間的糾紛增多現象。麹町聯合法律事務所律師神戶靖一郎還指出,「由於不特定複數人群的進出,會導致安全喪失保障。容易成為犯罪的溫床」。那麼,公寓管理方究竟該如何應對這些問題呢?

在有些公寓中,目前已經出現了修改管理章程禁止使用Airbnb的動向。東京都江東區超高層公寓「Brillia Mare有明」2014年4月舉行管理組合大會,就通過了特別決議,禁止為不特定者或者為關係人士提供住宿並收取報酬的行為。「雖然制定決議的時候還沒有發生過糾紛,但象我們這樣的共用設施較大的公寓出現類似問題是可以預見的(該公寓管理組合監事池崎健一郎)」。

只要擁有所有權的業主有3/4以上表示贊成,管理規章的變更便可得到法律的認可。但如果公寓買主最初外籍業主就很多,或者想利用Airbnb的居民超過一定數量的話,那麼管理規章變更起來就會很困難。要想使整個公寓不發生糾紛,最現實的方法是提高租住戶的公共意識。

也有開始採取相關對策的公寓管理公司。公寓管理領域的大公司,東急Community正在準備有關文件,在簽訂售房合約時提醒外籍業主遵守公寓的管理規章。「那些日本人認為理所當然的事,外國人可能並不清楚。也許他們並不是有意不守規矩。需要讓業主具有危機感:一旦有糾紛發生,公寓的資產價值就會下降(東急Community經理武石秀一)」。

從全球範圍來看,Airbnb的用戶已經成長到了4000多萬人的規模。隨著限制放寬,日本國內的Airbnb用戶也無疑將會增加。對於這種情況,日本的公寓該如何做出對策?為了保護資產價值,相關探討已經「刻不容緩」了。 (記者:島津翔、染原睦美,《日經商務週刊》)