讀者提問:

子房老師,我是台北的上班族,一直想要買棟房子自住。政府房地合一稅政策總算經過立法院三讀通過,明年一月起正式實施。請問,現在是不是該準備下手買房呢?有專家說今年底新政策實施前會有投資客倒貨潮,也有專家說明年正式實施後再買房會更划算。請問您怎麼看呢?

子房觀點:

若是回顧我的專欄文章「觀望期到底還要多久?房市交易冷,專家:台灣房地產市場已在落水邊緣」一文,房地合一稅政策歷經將近一年來討論的「不確定實施內容」,與去年新款iPhone6「不確定上市規格」,都同樣造成了討論期間交易量大減的觀望潮,連帶影響正常市場的應有銷量。如今父子騎驢戲碼總算落幕,房市交易量明顯將逐漸回歸正常。

至於會不會出現「投資客倒貨潮」?而且到底倒貨潮是在今年年底之前,還是明年一月之後?

坦白說,我的答案是「有」,而且實施前後會出現「兩波倒貨潮」,因為倒貨的人不一樣。

在今年底以前趕著倒貨的投資客,是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人。

因為預售屋的投資客,如果是在明年一月以後完工交屋,將適用交屋後一年內交易課獲利45%高額稅率,持有期也會面對新房屋評定現值3.6%的高房屋稅。在房價不再看漲的情況下,若以投資角度來看,持有越久風險越高,因此勢必產生一波轉單換約潮。而持有房屋兩年以上,過去曾享受過這一波大多頭帶來在房價帳面數字增值的投資人,若是不趁機趕緊獲利了解,雖然明年仍適用舊制稅率,但房價下修勢態已明顯,再持有下去一旦碰到銀行利率升息,恐怕先前漂亮的帳上獲利都會被吃光。

而明年一月以後趕著倒貨的投資客,則是被奢侈稅綁住的投資人。

在房市動盪的這兩年內,也有不少投資人不小心買錯東西,看著房市反轉,卻被奢侈稅高額稅率綁著無能為力。因此這次房地合一稅在立法院能夠快速順利通過,我看是「明修棧道,暗渡陳倉」,因為許多投資客們關心的,不是「房地合一稅的進場」,而是「奢侈稅的退場」。所以等到了明年一月一日的大赦,這些買錯東西的朋友們,就要盡其所能倒貨出場了。