房地合一稅，明年一月上路！想買房的人注意：將有「兩波」倒貨潮

讀者提問：

子房老師，我是台北的上班族，一直想要買棟房子自住。政府房地合一稅政策總算經過立法院三讀通過，明年一月起正式實施。請問，現在是不是該準備下手買房呢？有專家說今年底新政策實施前會有投資客倒貨潮，也有專家說明年正式實施後再買房會更划算。請問您怎麼看呢？

子房觀點：

若是回顧我的專欄文章「觀望期到底還要多久？房市交易冷，專家：台灣房地產市場已在落水邊緣」一文，房地合一稅政策歷經將近一年來討論的「不確定實施內容」，與去年新款iPhone6「不確定上市規格」，都同樣造成了討論期間交易量大減的觀望潮，連帶影響正常市場的應有銷量。如今父子騎驢戲碼總算落幕，房市交易量明顯將逐漸回歸正常。

至於會不會出現「投資客倒貨潮」？而且到底倒貨潮是在今年年底之前，還是明年一月之後？

坦白說，我的答案是「有」，而且實施前後會出現「兩波倒貨潮」，因為倒貨的人不一樣。

在今年底以前趕著倒貨的投資客，是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人。

因為預售屋的投資客，如果是在明年一月以後完工交屋，將適用交屋後一年內交易課獲利45%高額稅率，持有期也會面對新房屋評定現值3.6%的高房屋稅。在房價不再看漲的情況下，若以投資角度來看，持有越久風險越高，因此勢必產生一波轉單換約潮。而持有房屋兩年以上，過去曾享受過這一波大多頭帶來在房價帳面數字增值的投資人，若是不趁機趕緊獲利了解，雖然明年仍適用舊制稅率，但房價下修勢態已明顯，再持有下去一旦碰到銀行利率升息，恐怕先前漂亮的帳上獲利都會被吃光。

而明年一月以後趕著倒貨的投資客，則是被奢侈稅綁住的投資人。

在房市動盪的這兩年內，也有不少投資人不小心買錯東西，看著房市反轉，卻被奢侈稅高額稅率綁著無能為力。因此這次房地合一稅在立法院能夠快速順利通過，我看是「明修棧道，暗渡陳倉」，因為許多投資客們關心的，不是「房地合一稅的進場」，而是「奢侈稅的退場」。所以等到了明年一月一日的大赦，這些買錯東西的朋友們，就要盡其所能倒貨出場了。

從政治觀點，馬總統在任期內通過房地合一稅，讓這幾年來一系列風風雨雨的打房政策，看來在明年房地合一稅實施後，似乎告一個段落。

至於能不能買房呢？沒買的希望房價跌，買到房的希望房價漲。我倒建議不用執著於房價趨勢，自住首購族應該看的是C/P值，善用談判技巧用好價格買到心儀的房子。畢竟民眾最在意的，還是反應房價負擔能力的「房價所得比」。

根據內政部最新調查民國103年第4季房價負擔能力指標，台北市房價所得比15.73，新北市房價所得比12.78。即使雙北房價打了八折，台北市房價所得比仍有12.58，新北市房價所得比仍有10.22，仍然比現在台中市房價所得比8.35，高雄市7.72，桃園市7.11，台南市6.54還要高。

所以如何提高所得，讓國人「買房購買力」增強，我想也許就是下一屆總統候選人面對房市議題，應該聚焦的重點。

作者簡介_紅色子房