一場地震,震出浮洲合宜住宅地下停車場樑柱上的裂縫,也打破了許多合宜宅住戶想要一個家的美夢。

5月8日,建商日勝生召開記者會,宣布除了將由第三方公正單位進行結構安全鑑定以外,住戶還可以無條件解除契約,無息退回原有房款。從輿論第一時間的反應來看,似乎都認為日勝生提出的條件甚為合理,然而這本來就是購屋契約中所規定的權利義務,並非建商做出的重大讓步!

針對各種不同的購屋狀況,內政部不動產資訊平台上都有提供制式化契約,浮洲合宜住宅的業主是內政部,所以應該就是依照政府所訂出的制式化契約,來規範買方與建商間的權利義務。這版本的契約對於建商有以下的違約罰則規範:

一、 建商違反「主要建材及其廠牌、規格」之罰則

如果建商沒有使用契約規定之建材或設備,購屋者可先依據契約規定要求廠商更換。若建材已經無法更換(如鋼筋這種埋在內部的建材)或使用輻射鋼筋、石棉、海砂等損害結構安全及危害人體之材料,契約內必須明列「建商除退還買方所有房地價款(包含延遲利息)外,並應賠償房地總價款15%之違約金。若該賠償金額超過已給付房地價款時,則以已繳價款為限」之違約罰則。

這也是為什麼我說日勝生記者會中提出的條件,應該也只是照著契約規定走而已,並非真的做出契約外非常重大的讓步動作。

二、 建商違反「開工及取得使用執照期限」之罰則

建商若未依契約所定之期限開工或取得使用執照,每逾一日,須賠付買方已繳房屋價款萬分之五之延遲利息;若逾期達三個月以上,買方得要求與建商解除契約,建商除需退還所有已收房地價款外,尚須賠償買方房地總價款15%之違約金。同樣的,若賠償金額超過當時已給付之房地價款時,則違約金以已繳價款為限。

三、 建商違反「面積誤差及價款找補」之罰則

若完工之建物面積小於契約上之規定面積時,建商需依土地、主建物、附屬建物或公共部分之單價,將短少之面積賠償與買方。若建物面積大於契約規定面積,買方最多補償建商契約面積2%價金。若面積短少超過3%以上,買房得解除契約,建商同樣得陪付房地總價15%之違約金。

購屋對絕大多數人而言,應該是一生中最大的一筆支出,若在購屋的過程中與建商發生糾紛,對於購屋者都是一場需要時間、體力與耐性的持久抗戰,然而無論是與建商私下協調、進入調解委員會甚或尋求法律途徑,契約內容絕對是判斷責任歸屬與爭取權益最重要的書面依據。

再者,整個購屋過程包含實體面的驗收作業、建管執照請領、產權移轉、貸款申領等繁複程序,每個程序都有不同的權利義務需要在契約中訂明,若再加上建商刻意的誘導,許多人都是直接在一式兩份的契約末頁上簽名用印;等到察覺自身利益受損,才發現契約內容對購屋方不利,就算有心透過法律途徑爭取權益,已然簽字認可(儘管內容都沒看過)的合約將成為自己最大的障礙,這次浮洲合宜住宅是因屬於重大政策,自然會得到媒體的關注;如果只是個一般建案糾紛,住戶通常不可能盼到建商主動釋出善意,只有白紙黑字的契約,才是維護自身權益的最後堡壘。