房子不是標準品,即使是同一個建案,不同格局、不同戶別、不同面向也有不同的訂價,而最常見的,就是樓層價差。以預售屋、新成屋來說,哪些樓層價格最好談呢?

由於預售屋、新成屋的價格由建商決定(少部份建案由代銷訂價),所以各樓層的價差沒有公定標準,不過一般來說,2樓與4樓的訂價通常最低(很多建案的2樓與4樓同價),如果是車道上的2樓,通常價格又會再低一點,成為全建案中最優惠的戶別。

除了2樓和4樓外,優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大,車位採機械循環式,由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題,所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如,我曾看過的預售屋的機械循環車位規劃在後棟B1-2F,所以後棟的3樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓,需規劃中繼水箱,水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮,議價空間也較大。

每樓層單坪價差,約落在2千到5千元

至於樓層價差,則視建商的規劃和建物的總樓高而異。如果建商希望整棟社區的成交價不要落差太大,那麼各樓層的單坪價差可能只有2千元~3千元,如5樓訂價為每坪20萬,那麼9樓每坪訂價可能為多8千元~1萬2千元左右。也有建商一律以每坪差異5千元作為樓層價差訂價,至於實際售價價差則依建案的折扣數而定。

有的建商依分樓高階段訂價,例如總樓高如為12樓,5樓以下為低樓層,6~9樓為中間樓層,10樓以上為高樓層,6~9樓間各樓層每坪可能僅加幾千元,但到10樓以上,單價立刻跳上另一個門檻,如有景觀訴求,價差則更明顯。但如果有消防灑水頭,由於會影響裝潢後的樓層淨高,價差也略有影響。除非是超高樓層(每個樓層都要有消防灑水頭),不然一般建案皆以11樓以上要規劃消防灑水頭,使得11樓以上略有抗性,至於是否有價差,則依建商訂價策略而異。