房地產市場的問題到底是怎樣的問題?
是高房價與高空屋所產生的負擔能力與資源無效利用問題?或投機炒作嚴重的市場管理問題?還是房市反轉可能產生的投資虧損或經濟與金融風險問題?

房市改革又是怎樣的問題?
是如何有效「打房」?還是如何讓房市「軟著陸」?或是讓前述問題分別調節與緩和?

我想的是,這些問題是從哪裡來的,接下來該往哪裡去。在思考這些問題時,我先在居住政策與房市政策上,分給自己幾項評估的原則。

在「居住政策」方面,我認為穩定健全的住宅供需體系應具備以下三項基本條件:
1 、購屋與租屋,均可獲得符合社會經濟水準的居住品質與安定感。
2、 民間購屋市場與租屋市場均具備合宜規模,民眾購屋與租屋的消費偏好差異有限,且房價與租金之間具備相互調控的均衡關係。
3、 政府對相對弱勢至中產階級家庭,經由社會住宅與租金補貼,提供基本的居住權益保障與選擇。

在「房市管理政策」方面,我認為健全房市體質應重新建立以下六項基本原則:
1、 以發揮與創造房產價值取代價格上漲。
2、 以擴大房市與居住的經濟活動取代提高交易量。
3、 以居住與房市活動的產業化取代住宅商品化。
4、 以滿足實際使用需要取代滿足投資需求。
5、 市場做不對的行為政府要帶頭改。
6、 市場做不來的服務政府要擔起來。

我認為,台灣的不動產稅負嚴重過輕,持有稅實質稅率不到0.1%(國際一般標準約1%),利得稅實質稅率約5%~8%(國際約20%)。想想,投資一千萬元房產,一年稅負不到1萬元,但上漲1%、2%(10萬或20萬元)的機會很高,且賺到的錢只要繳很輕的稅。這種賭局當然大家會蜂擁而至。

反了!投資人忙著套利, 政府卻助紂為虐

在這樣基礎下,投資人當然會讓價格繼續堆疊,還持續發明創造新的套利模式(如粉絲團、紅單),且市場一窩蜂的講多頭,沒有制度去抑制些行為,甚至在大家都說「房地產是火車頭產業」的瘋話下,政府官員也就跟著說「這是尊重市場機制」。此時,房屋當然要空著比較好出脫,甚至豪宅都用毛胚屋的形式放著,空屋一點也不空,空屋越多表示越多人做多。雖然等到房市反轉面對基本面時,空即是空。這時,所有的問題就都一起來了。