上禮拜,有一個讀者來函詢問:「不透過仲介自行買賣房屋時,通常是賣方提供代書還是買方?履保是由代書幫忙做嗎?買方要注意哪些潛在的危險?」 

雖然代書費是由買方負擔,不過,實務上屋主自售成交時,到底由買方還是賣方找代書沒有一定的答案。一般來說,會看哪一方有推薦、值得信任的代書,雙方答應由那家代書來協助簽約和辦理後續稅務、過戶等事宜。不過,就算有推薦的代書,為了雙方的交易安全保障,我建議大家一定要使用「履約保證」(簡稱「履保」)。 

「履保」,顧名思義,就是「確保雙方履約」:買方支付價金給賣方,賣方將產權過戶給買方、交屋,銀貨兩訖。買方所有的款項都先存放在銀行的專戶裡,等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀,以保障雙方買賣價金的安全。透過履保服務,買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。 

要申辦履保一點也不難,只要簽約的時候跟代書說你們要用履保,代書就會使用履保專用的合約給買賣雙方簽。有些履保公司的服務,只要是代書都可以承作,而有些履保公司則更嚴謹,只接受它認證過的代書(如:僑馥建經),原因無他,因為代書除了要確保合約的正確和真實性外,還需要暫時保管買方的訂金甚至頭期款,在簽約後將款項存入履保專戶中。如代書心存不軌,捲款潛逃,還是會有交易安全的疑慮。

你可能會問,如果遇到這樣不肖的代書怎麼辦?為了保障買賣雙方,有些履保公司會在簽約後就當場提供保證書,將遇到不肖代書的風險移轉到履保公司上。然而,不是所有履保公司都提供這樣令人安心的服務。大部分的履保公司都是在簽約幾個工作天後才寄保證書給消費者。中間這段時間如真的遇到款項沒有入履保帳戶的爭議,就比較麻煩了。 

此外,履保公司是否有提供透明的即時查詢系統(上網登入帳號密碼外即可即時查詢履保專戶的明細和金額),並以信託方式專帳管理,也是很重要的。一般人都認為透過仲介交易最安全,其實,仲介也是透過「履保」來保障交易雙方。只要履保做得好,就算屋主自售直接買賣,仍可以有效保障交易安全。 

屋主自售,少了仲介費好划算?沒做「這件事」,小心成為冤大頭!
(圖:House123 )

這麼重要的服務要多少費用呢?履保的費用是成交總價的萬分之六,買賣雙方各付一半。也就是說,總價一千萬的話,買賣雙方只要各付三千元就可以享有交易安全的保障。曾經有一個新聞,買方因聽信賣方建議,雙方省下履保的錢,不使用履保,結果繳了 300 萬的自備款後,賣方捲款潛逃,連代書也找不到人,到現在還在打官司。為了省幾千元,卻賠了幾百萬,真的很得不償失,這點小錢千萬不能省喔! 

-本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。