投資理財,最理想的狀態是掌握第一手消息,搶在市場上漲之前先卡位,如果沒有第一手消息,也能從學習觀察一些市場消息指標,讓自己的投資不會落後太多,甚至與機會擦身而過。大型機構法人或是投資大師等的動向、看法與金融市場氣勢消漲的關係連動,就具不小參考價值。

看好景氣復甦 資金紛投入不動產市場

美國聯準會主席葉倫2月下旬一席重申對於升息將維持耐心的承諾,以及在通膨、工資成長依然偏低之下不大可能於今年年中前升息的暗示談話,顯示聯準會希望追求政策彈性,而非按表操課的升息時間表。

經濟景氣、市場供需、不動產及就業循環等營運及總經基本面才是影響不動產產業的關鍵因素。在全球GDP仍保持3%以上成長率且全球資金充裕的環境下,即使不動產產業於聯準會升息前後可能出現短暫震盪,但不影響長多格局,美國升息代表實質復甦步上軌道,而市場對商辦、購物中心、工業等商用不動產需求亦將隨景氣好轉增長,有利不動產企業獲利及股價表現。

以美國不動產市場為例,2014年國際資金在直接商用不動產的投資金額較2013年成長了25%,達2,690億美元,另外,資金潮洋溢的中國企業也延伸投資觸角到該市場,例如去年引起全球矚目的中國安邦保險集團斥資19.5億美元收購紐約曼哈頓地標「華爾道夫飯店」、中國陽光保險集團以逾2.3億美元收購紐約即將開幕的奢華旅館 Baccarat Hotel等,都讓不動產市場更顯活躍。

不僅如此,現階段全球經濟位處溫和增長及低利寬鬆的環境,正是全球不動產產業的投資甜蜜點,而且全球不動產投資信託(REITs)股利率高達4.9%,相較於歐美日等成熟政府公債殖利率不到1%的水準,讓REITs成為機構法人追求收益的新標的,包括美國最大公共退休基金加州公務員退休基金(CalPERS)、歐日退休基金均有調高REITs投資比重的動作,營造全球不動產市場多頭向上的投資環境。

無畏升息 全球房地產行情續看多

升息通常代表經濟基礎更為穩固,況且歐日中持續寬鬆貨幣政策,全球資金動能依然充沛。基本面來看,美國REITs受惠於租貸需求及租金成長,加上REITs具高股利優勢,可望持續吸引資金流入,續揚動能仍佳。

觀察過去三次聯準會升息前三個月與六個月,富時歐洲/美國不動產協會已開發國家指數平均漲幅達17.4%與8.3%,優於MSCI世界指數的7.0%與4.0%(註),升息期間表現也優於全球股市。

全球房地產精選佈局 輪漲契機不錯過

全球不動產市場各處不同景氣循環位置,採取全球化佈局策略相對能掌握區域輪動機會及各地投資題材,透過全球房地產產業型基金可以小額資金參與不動產業三大投資優勢,包括多元分散投資組合風險、REITs提供穩定收益來源以及防禦通膨上揚風險。

目前以美國房市增長最為穩健,商用及住宅房市可望價量齊揚,而歐元區及日本剛從谷底緩步復甦,補漲潛力大,但因為景氣復甦基礎尚不夠穩固,須精挑細選投資標的。英國、香港及新加坡房市景氣位處成熟期,今年房價可能高檔震盪,所幸近年商辦供給增加有限,讓租金有續揚空間,建議透過全球化佈局掌握區域輪動機會及各地投資題材。

註:理柏資訊,原幣計價,過去三次開始升息時間分別為1994/2/4、1999/6/30及2004/6/30。
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