財政部公布商議已久的房地合一課稅方案,許多社運人士認為房地合一的稅率設定過低、稅基又從奢侈稅的「交易總價」退回「交易資本利得」、自用住宅不限一戶、及持有六年以上、房屋總價4,000萬元內,一戶房地交易免稅等對於房產相關業者有利的條款,明顯與社會對於高房價的厭惡與期待有所落差;房地產業者則認為,在版本確定且房屋交易稅賦未有大增的前提下,台灣地區的房市將可回溫,擺脫103年量縮盤整的格局。

稅率的變革過程爭議難免,房地合一稅制的改變,的確對於簡化課徵方式及落實實價課稅奠定了基礎。至於稅率是否過低、稅基是否過少等技術性問題,就留待各界專家學者討論,畢竟這只是財政部的草案,連行政院都還沒核定通過,更別提立法院是否願意在2016大選前碰這樣的燙手山芋。

無論房地合一稅制設計的如何偏向業者,我都不認為可以「再創房地產榮景」,原因很簡單,房屋交易稅再怎麼少,充其量也只能降低賣屋者的交易成本壓力,並無法真正改變台灣因為房價過高而造成買方縮手的現象。換句話說,造成目前台灣房市低迷的主要原因,不是供給端的不足,而是需求端的縮手。所以想要台灣房地產再度展翅高飛,讓人民買的起才是王道!稅制設計的再輕薄,只要房價依舊維持在多數人難以負擔的高點,是無法創造出大量的買房需求。

較輕的交易稅賦,會給予房屋持有者一個可以繼續堅信房價會上漲的「利多」,短時間會讓市場出現「惜售」的氛圍。但這反而會加速台灣房地產泡沫化的現象。因為台灣已經存在太多的空屋,如果能引導這樣的賣壓逐次釋放,讓房價藉由「緩跌」的趨勢,逐步吸引需求增加,如此房地產市場的價格才能漸進修正,以較為和緩的方式調整成交價格。若市場此時吹起「惜售」風,反而蓄積了更多的房地供給量,有如在泡沫內不斷的吹氣,最終只能走上破裂一途。

再者,房地持有者將在今年面臨升息的嚴峻考驗。相較於房屋合一的交易成本,持有成本才是供給端最為在意的關鍵,而房貸升息將直接增加房屋的持有成本。若市場接受升息成為未來趨勢時,預期成本增加的心理將導致賣屋意願大增,而過多的標的在短時間內湧向市場,將導致價格的快速下滑,而價格的下滑又將導致更多不堪虧損或預期將來可能虧損的標的委賣出售,這樣的情緒氛圍將導致最為嚴重的房價硬著陸,一如民國91年SARS蔓延全台時,房地產市場那種草木皆兵的恐慌氣氛。

台灣房地產泡沫化的現況,已經不是單靠稅制改變就能根治的狀況,別過度相信供給端樂觀的言語,買屋前請仔細評估家庭的財務狀況,是否能因應未來的升息環境及目前高不可攀的房價,以免過高的房貸,成為家庭生活難以擺脫的夢魘。