最近在網路上看到一則新聞,一位先生先以每月7萬元租下了一棟三層樓房舍後,於未告知原房東及房客的前提下,再以每月12萬元將一樓及騎樓轉租給另一位小姐,事後小姐控告二房東詐欺,最後法院判決二房東5個月徒刑。輕輕鬆鬆轉一手,每個月就多了5萬元的收入,看似賺錢容易的二房東,其實背後存在著不少的法律及實際執行上的風險。

依民法443條規定「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其中一部分轉租於他人。」法條的意思是,除非原先租賃契約內有禁止轉租的條文,不然房客是可以將部分的房屋空間再轉租給其他人,前述案例中二房東詐欺罪成立的最大原因,就在於他與原始房東的租賃契約中有「禁止轉租」的條款,而他也沒有將轉租的實際情況告知房客,以至於被房客告上法庭。

所以想要當二房東前,請先確定原租約內是否存在「禁止轉租」的相關條文,最好轉租前可以先告知房東並取得同意,更完整的作法則是取得原房東委任的書面法院公證文件,這樣對自己及未來的房客才有基本的保障。

除了轉租是否合法外,二房客還要面對的問題在於修繕的權責,在非人為破壞的前提下,依民法429條第1項規定,除另有約定外,由出租人負擔。所以轉租的空間如有修繕需求時,二房東依法有責任要負責完成修繕;但因為房子的所有權又屬於原房東,所以萬一原房東與房客對於該如何修繕的意見不一時,二房東就成為既要花錢又要受氣的夾心餅乾;所以二房東在與房客簽約時,務必要將修繕需與原房東協調納入契約,以免成為人人喊打的代罪羔羊。

對於想要租屋者而言,除非房屋真的物美價廉到難以割捨,不然別去當二房客;因為實務上,台灣很少租賃契約會去法院公證(需要額外的費用),就更別提所謂的「轉租授權同意」等文件,萬一二房東是偷偷把房屋分租,原房東是可以經法院判定後,逕行要求房客搬出房子。除此之外,如果租賃契約中沒有對修繕的權責與步驟做明顯的規範時,房客很有可能碰到二房東說:「我沒有所有權,不能亂動屋主的裝潢」,而原房東則說:「你又不是向我繳租金,請找二房東處理」這種「三個和尚沒水喝」的狀況,倒楣的就是沒水喝的你。

該如何避免自己成為「二房客」?建議在簽訂租屋契約前,先請房東提供房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,確定是向房屋所有權人直接租賃。可以的話,將上述文件拍照或影印留存,才能確實維護自身的權益唷!