電視上,婀娜多姿的比基尼美女躺在美麗的游泳池畔,下一刻,一群人快樂的在美輪美奐的KTV室內歡唱,螢幕左邊斗大的字體,驕傲的展示著千戶以上的造鎮計畫,彷彿入住後,每天都能享受度假般的生活。

像這樣超過500戶以上的建案對於建商而言,有著許多成本上的優勢。首先,建商可用以量制價的方式,大幅降低建材相關成本。其次,面積越大的土地,就能向銀行貸得更多資金,若再配合政府政策(如淡海新市鎮的開發),更有機會以較市場優惠的利率取得貸款,減輕公司在資金運作上的負擔。最後,一個500戶的建案,最終的銷售額可能相當於同地段五個100戶的建案,但大型建案從規劃設計、申報建管程序、施工管理、完工申報到終端銷售,公司所需耗費的人力資源及管理成本,皆比數個中、小型建案為低。這也就是建商願意推出大型建案的背後誘因。

供給端將本求利,原也是無可厚非的事情,然而消費者是否也該盤點一下,這樣的大型建案真的比較適合自己嗎?

營建商於取得、整合土地時,其資金往往只出不進,是調度上最為吃緊的時候,而精華區的土地價格太高,且常會發生畸零地等土地不易整合的情況。為了避免土地整合階段的資金需求拖垮公司,這類型的建案,往往不會座落於都市的精華區。

其次,為了吸引不同需求取向的潛在顧客,這類型的建案常將大量且多元的休閒設施納入規劃,然而休閒類型的公共設施並不能算是房子的加分項目。如果消費者只是想使用KTV的旱鴨子,卻被迫一併買下了一座游泳池,還要負擔往後換水、消毒及聘請救生員的維護費用,這真的對消費者有利嗎?

人多就會嘴雜,大型社區的管委會往往很難辦事,因為每個住戶的需求不盡相同。投資客希望管委會管制全部社區不能加裝鐵窗,以維持社區的美觀,保持賣相;自住戶則認為最好能將後陽台封起來,當成室內空間使用;兩人的年輕小家庭希望梯廳及逃生梯維持暢通;三代同堂的住戶則巴不得,將所有鞋櫃、腳踏車、球棒,統統堆到公共區域,以增加室內使用空間。光是上述問題就夠管委會頭疼,就更別提游泳池該開放多久、KTV是否該對外開放及開放的時間為何、中庭花園能否遛狗等公共設施的使用歧見。

最後再由投資的角度來看:戶數越多,表示空屋的數量也就越多。以500戶的建案為例,就算繳出90%的銷售佳績,還是表示有50戶的房屋空置,這些積壓的空屋最終只能降價求售。當同一個社區內有空屋在跳樓大拍賣,該社區的房價還能維持高檔不墜?就算真的100%完銷,只要社區內有5%的住戶因為各種原因要出售房屋,你的房子一下子就多出25個售屋的競爭者。處在這樣供過於求的售屋環境下,你還能期待愛屋能賣到好價錢?

建案戶數多對建商有許多的顯而易見好處,但真的適合您的需求?還是買到一堆使用率甚低的公設?值得想買屋的您仔細推敲!

─本文獲「dolin66的財經討論版」授權轉載,原文在此