2014年12月28日台北市南港區發生頂樓違建火災釀1死,也燒出全台的違建危機。火災後,台北市長柯文哲隨即於12月30日公布226間「屋頂違建隔出3個使用單元以上」的名單,並要求這些違建屋主須於2015年3月20日前自行拆除,否則將由政府強制拆除。

台北市違章建築依建築時間分成「既存違建」和「新違建」,台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示,既存違建基本上是採取拍照列管,並分類、分期處理;新違建則是查報後排序拆除。而此波公布的違建名單大多是既存違建,但因為這些頂樓加蓋都隔成3個使用單元以上,在顧及公共安全的利益下,才優先執行拆除計畫。

違建情況嚴重,市府常常面臨「拆」趕不及「蓋」的速度,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,主因是台北市房價高,讓民眾抱著「能多用1坪是1坪」的心態,而且出租效益佳,過去有不少包租公專門買有頂樓加蓋的公寓頂層來收租。

徐佳馨表示,市場上,頂樓加蓋計價的方式是正常坪數的1/3∼1/2價格,假設該物件正常坪數每坪60萬元,頂樓加蓋則為每坪20萬元∼30萬元;但是在出租時,若正常坪數每坪月租金為1,000元,頂樓加蓋則可出租到每坪800元∼900元,換算下來投資報酬率較高,所以受到包租公的青睞。

但在市府強制拆除的效應下,頂樓加蓋的價格出現鬆動。台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源表示,短期內頂樓加蓋的價格,整體而言可能下修5%∼10%,雖然價格略微下修,不過買方擔心拆除的風險,短期仍會抱持觀望的心態,不敢買進。

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源甚至認為,頂樓增建未來可能只剩下純粹的建物成本價格,也就是以頂樓加蓋的使用面積乘以建築成本做交易,而且還有折舊的問題!

陳碧源說,頂樓增建一直是估價師判斷價格的難題,因為估價理論上,頂樓加蓋並不具有使用權價值,除了被拆除的風險外,倘若該建物有租金收益的話,還有可能被該建物所占土地的其他共有人主張不當得利,而請求分享租金的可能性,因此並不能保證「獨享」。

「說頂樓加蓋的價格會下跌,不如說是大家以往太高估頂樓加蓋的價值了。」陳碧源認為。若以造價來看,加強磚造的造價,每坪約2萬元∼3萬元,跟現在的市場行情將有很大的落差!

雖然各家看法不一,但是可以發現「買方擔心被拆,所以觀望不敢買,屋主擔心賣不出去,所以願意微幅降價求售」的短期趨勢確立,徐佳馨分析,長期來看則要分成2個部分:

1.有公共安全問題的頂樓加蓋:因為買方甚至有可能要花錢拆除,這類型的頂樓加蓋恐成「票房毒藥」,所以買賣上可能將會走向頂樓加蓋的部分不計價交易。

2.沒有公共安全疑慮的頂樓加蓋:應該會低於現在計價的方式,也就是低於正常坪數的1/3價格,甚至是用工程造價計算,因為現在是買方市場,將由買方來決定價格。

若地方政府針對違章建築採取嚴格取締的態度,現在市場上,不論傳出頂樓加蓋降價5%或10%,徐佳馨說,「這都只是價格下跌的中繼站。」所以投資人千萬不要貿然進場。由於3月20日為自行拆除的最後期限,陳碧源認為,3月底至5月將是價格修正的觀察期。

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