高房價時代,大部分人買房都會使用房貸,尤其是資金有限的首購族。為了減輕首購族的負擔,政府提供「青年安心成家購屋優惠方案」。不過,這樣的優惠方案真的有比較有利嗎?

目前「青年安心成家購屋優惠方案」提供優惠貸款給20歲以上,借款人和配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅的人。和一般人認知的「首購」(人生第一次買房子)不完全雷同。內容部分,貸款成數最高8成,貸款額度最高500萬(超過的部分搭配一般房貸方案),貸款年限最長30年,含寬限期3年。可以選擇兩種利息計算方式:

1.混合式固定利率:
前2年固定利率,第1年按「中華郵政公司2年期定期儲金機動利率」(以下簡稱「定儲利率」)固定加0.525%(目前為1.9%)固定計息,第2年按「定儲利率」固定加0.625%(目前為2%)固定計息,第3年起按「定儲利率固定加0.645%(目前為2.02%)機動計息。

2.機動利率:
前2年按上述的「定儲利率」加0.345%機動計息(目前為1.72%),第3年起按「定儲利率」加0.645%機動計息(目前為2.02%)。

不管是哪一個,基本上利率都是隨著「定儲利率」浮動,就算第一種方案有固定計息,也僅限該年度一年內固定,之後一旦央行調息,利率就會跟著變動。這和坊間一般房貸房案是一樣的。

我們來算算看,使用「青年安心成家購屋優惠方案」到底有沒有比較優惠呢?

由於「青年安心成家購屋優惠方案」只有部分指定銀行行庫有承作(如:台銀、土銀、合作金庫、一銀、華南、彰銀、兆豐及台灣中小企銀),這些銀行大多都是官股銀行。由於「青年安心成家購屋優惠方案」額度只有500萬,超過的部分搭配一般房貸方案。如果買一間1000萬的房子,貸款800萬,以目前利率比較低第二方案「機動利率」來計算,其中500萬前2年1.72%,第3年2.02%。剩下的300萬假設皆提供2.02%的利率(官股銀行的一般房貸利率較高),如果前3年都使用寬限期,則3年下來總共繳的利息為45.48萬!

同樣的案例,如果不使用「青年安心成家購屋優惠方案」,自由選擇條件較好的銀行行庫或壽險業者的房貸方案,800萬的貸款金額以目前仍常見的1.88%計算(目前澳盛等外商銀行仍提供1.88%房貸條件,台北富邦等本土銀行則有1.9%房貸方案),如前3年一樣使用寬限期,則3年下來總共繳的利息為45.12萬,和「青年安心成家購屋優惠方案」相去不遠。

如果貸款金額拉高(例如:貸款1200萬),或利息計算的時間拉長(例如:20年房貸利息總計),自由選擇業者提供的房貸方案,而不使用「青年安心成家購屋優惠方案」反而比較優惠。就算總貸款金額在「青年安心成家購屋優惠方案」提供的500萬內,由於第三年起利息都較一般房貸高,只要持有期間拉長,也不見得比較有利。

下次貸款時,不妨多試算、多比較,不要落入優惠方案的迷思裡,有時候,自由地選擇承作房貸的業者,「市場競爭」下,反而可以提供更多的優惠!

-本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。