房價鬆動有感?某代銷業者透露,2014年下半年開始,各建案接待中心每週來看屋的客人幾乎腰斬,而且看得人少、買得人更少,所以代銷業者主動向建商提議降價出售,截至2014年年底約有2成的建商願意配合降價,例如:開價每坪100萬元的建案,底價約85萬元,現在每坪78萬元∼80萬元就可以成交。

「尤其是上市上櫃的建設公司,因為有必須對股東交代的壓力,寧願少賺出售也不要沒有營收,所以不再堅持價格。」代銷業者分析。

不過,為何民眾對於預售屋的降價無感呢?代銷業者不諱言,因為那些願意降價的建商是降「底價」,也就是說檯面上的開價不變,但是底價有向下修正,所以當購屋者去看預售屋議價時,千萬不要被銷售人員很為難的樣子騙了,「以前是建商對價格堅持,現在則是客人對價格堅持的時候。」

天時地利不動產總經理張欣民甚至說,「現在不要買預售屋,因為預售屋反映的是建案2年後完工的價格,但預期2年後的房價會比現在低。」尤其現在政策干擾、市況不明,除非預售屋願意降價求售再考慮。但是張欣民也說,萬一建商不降價,預售屋市場真是沒救了。

對於2015年的預售屋市場,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,建商同樣擔心房地合一稅實施後會影響市況,預估2015年初會有大量的預售屋推出,再加上7月容積管制即將上路,建商搶著申請建照後,也不得不推案。

中古屋市場同樣傳來降價消息,據永慶房產集團研究發展中心統計,2014年11月的全台網路住宅物件,有16%的屋主有價格下修的意願,且分區域來看,以雙北市降價的比率最高,台北市高達24%、新北市也有23%,意即100間房子,有24間、23間的屋主願意降價出售,但願意降價的幅度都在20%內。而成交行情,平均是開價的8折∼9折。

賣壓究竟多重,從內政部統計的全台建物買賣移轉棟數可以看出端倪。2014年統計至10月份,全台建物買賣移轉棟數僅26萬6,176棟;中信房屋企研室根據各大都會區的成交量推估,2014年全台的買賣移轉棟數將落在31萬∼32萬棟間,為2003年SARS以來最低的紀錄(2003年為34萬9,706棟),也讓各大業者紛紛說2014年是房市的冰河期。

雙北市更慘!2014年統計至11月,雙北市買賣移轉棟數較2013年同期均衰退,台北市為2萬8,968棟、新北市為5萬4,869棟,分別較2013年同期大減19.6%、24.9%,預估雙北市全年交易量可能創下有官方統計數據以來,也就是23年來新低紀錄。

近來政府打房政策與查稅積極,房地合一稅雛形雖漸趨明朗,但市場仍瀰漫重稅升息的氛圍,中信房屋副總經理劉天仁分析,不論是自住或投資都趨於退場觀望,導致目前市場交易量萎縮,雖然價格尚未明顯下修,可是照以往的經驗來看,「量先價縮」幾乎是市場疲軟不變的現象,若未來交易量持續萎縮,在價格方面亦可能出現向下修正的情況。

綜觀以上,預售屋偷降底價是「保面子、不要裡子」;但中古屋卻是「只要裡子、不要面子」,屋主先調開價吸引買氣再說;但不論如何,急凍的交易量已讓房地產價格出現一波修正,張欣民說,2015年下半年又進入總統大選備戰期,利空恐將再次發酵。不動產仲介公會全聯會甚至預測,2015年房地產代表字為「愁」!

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