最近,我小阿姨發現自家樓下的房子,一口氣成交了三戶,本來不關她的事,但管理員神秘兮兮地跟她說,鄰居本來擁有三戶物件,都租給上班族賺房租,但近來屋主手頭緊,想出售套利,所以急著賣,沒想到賣了大半年,沒人出到屋主滿意的價錢,眼看時間越拖越久,最後一次包套賣給一個手頭資金雄厚的包租公投資客,但鄰居以一坪65萬的行情賣出,比起小阿姨一年前買的一坪67萬,已經跌了2萬,最讓阿姨不解的是,這個物件位在台北市南京東路三段附近,附近生活機能極佳,還有南京站的雙捷運加持,照說地段這麼好,支撐力道應該很夠,不會跌才對,怎麼會這樣?

屋主賣壓日益沉重 實價8到9折成交非難事

消息靈通的管理員說,半年前,屋主口氣很大的告訴房仲,底價是一坪70萬,當時,人家捧著68萬來買,他還愛理不理,連談都不跟人家談,原來,這個前屋主是個超級投資客,他靠著大玩資金槓桿,一次持有超過十間像這樣的物件,最近資金周轉不靈,這三間物件再不成交,怕是會直接進入法拍了,屋主急了,只好降價求售,人家單坪出價68萬他不賣,現在,65萬他也只得咬牙賣了,跟半年前相比,一坪差了3萬,一戶12坪的小坪數物件,就差了36萬,三間總計少賺了約百萬。你以為屋主虧大了?錯!管理員爆料說,這個屋主在預售時搶進,一坪只花51萬就買到了,一坪65萬賣出,單坪就賺了14萬,三間物件,她總計還是賺了超過500萬!

這個真實的案例,說明了三件事,第一,近半年來,賣方的賣壓真的越來越沉重,以我阿姨當初的成交數字來看,這個物件的實價登錄單坪成交金額,起碼落在67萬,依照過去投資客的慣性,沒人會願意以低於實價登錄價賣出,但,房市情勢翻轉,已經輪不到賣家說話,這個趨勢,我從最近的房仲調查數據,也得到了印證,近五年來,全台委售物件的平均年增量為20.7%,但2014年的委售物件量,卻比較2013年增加28.8%,賣壓之大,可見一斑,就連過去年年惜售的台北市,過去屋主的心態都高不可攀,但2014年的委售物件量,也比2013年增加15.4%物件釋出量明顯增加,賣房子的人變多了,但買家態度卻依然觀望,賣方能不急嗎?

因此,心急的屋主,下一步的動作,就是像案例中的物件,只能降價以求,希望獲利了結,這種市況之下,買家態度切記要沉穩,一定要踩死底線,即使是像這樣位在市中心的物件,起碼要以實價登錄價8到9折為最後底線,超過這個價錢,就不要再考慮,從這個案例來看,持有超過兩年以上的屋主,他們一定有賺,只是賺多賺少的差別而已,此時的屋主,已經銳氣盡失,千萬不要傻傻的把鈔票送給投資客花。而已經非賣不可的屋主,要認清現實,場面已經不是你們的,如果你跟這個屋主一樣,已經瀕臨斷頭,千萬不要再猶豫,見好就收,當年低價買進,還可以賺到一筆就該收手,因為進入法拍之後,大約只能賣到市價的7到8折,相形之下,只會虧更大,不如漂亮出場,還有賺頭!

連市區也降!2015搶進北市 切莫再蹉跎

最後一個忠告,是給猶豫的賣家的,因為台北市保值的穩固房市,的確已經有些動搖,過去,台北市因為生活機能好,加上就業機會多,長期呈現供不應求的狀態,屋主惜售,房價支撐力道也最強,2014年以前,市場供給量呈現節節下修的現象很明顯,但最近委售物件大增,顯見台北市區的房市,已經出現難得一見的小量跌幅,逢低買進,真的不要再猶豫!

儘管大家普遍看壞明年房市,但明年初的總統大選,將是另一個變數,有不少專家認為,選後房市止跌回升的可能性極高,因此,為了搶下市區最後的下跌空間,今年真的是買屋的空前好時間,建議想要買在市區的小資階級,可以先可慮出手。

而且,在這種景氣之下,我建議大家,只要手頭資金允許,盡量買在市區,因為未來一年,可能是近幾年來,能搶進市區少見的最佳時機,如果手頭的錢不夠買到夠住的空間,也盡量退而求其次,買小一點也無所謂,卡進市區的機會真的不多,從過往的經驗值來看,景氣更迭,本來就是一次次的波段,如果你曾經錯過SARS,會是沒把握金融海嘯的相對低點,就會知道我不是盲目勸進,機會是不等人的,如果過了今年,我相信,又會多一群後悔莫及的購屋猶豫族,喟嘆當時的不夠勇敢!

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